Najem jest umową wzajemną,w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Wynajmujący nie musi być właścicielem rzeczy. Umowa zawarta pomiędzy osobą nie mającą praw do rzeczy a najemcą jest ważna. Umowa najmu należy do umów szeroko rozpowszechnionych, gdyż stanowi dogodną formę korzystania z cudzej rzeczy,która w przeciwnym wypadku mogłaby pozostać nie wykorzystana.
Przedmiotem najmu mogą być tak ruchomości,jak i nieruchomości, a nawet ich części (lokal). Przesunięcie majątkowe między stronami nie ma charakteru trwałego. Czasowość jest cechą charakterystyczną tej umowy. Inną cechą, która charakteryzuje umowę najmu, jest sposób korzystania z rzeczy oddanej w najem. Najemca wyłącznie używa rzeczy. Nie pobiera pożytków, jak to ma miejsce przy umowie dzierżawy.,682 Przedmiotem najmu są często lokale mieszkalne lub użytkowe, samochody, konie lub narzędzia.
Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku. I utrzymywać ją w takim stanie przez cały czas trwania najmu. Jedynie drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Tak wiec poważniejsze naprawy, kapitalne i bieżące remonty są obowiązkiem wynajmującego. Drobne zaś usterki usuwa najemca (np. uszczelnianie okien i drzwi, naprawa zamków), Jeżeli rzecz wymaga niezbędnych napraw, które obciążają wynajmującego,najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca ma prawo dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Inaczej kształtują się obowiązki wynajmującego, gdy przedmiot najmu ma wady, które ograniczają taką przydatność rzeczy,na jaką najemca mógł liczyć na podstawie umowy. W takim wypadku wynajmujący ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi, która podobnie jak przy sprzedaży,nie zależy od winy wynajmującego, lecz od faktu istnienia wady. W szczególności najemca może wówczas żądać stosownego obniżenia czynszu, a w warunkach określonych w § 2 art. 664 k.c. Może najem wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia, co wywołuje natychmiastowe rozwiązanie umowy.
Najemca jest przede wszystkim zobowiązany do płacenia czynszu, który może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (np. świadczeniach usług). Czynsz powinien być uiszczany w terminie umówionym. Jeżeli termin płatności nie został w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie:, gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc-za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc, albo, gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony-miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca. Przepisy szczególne mogą wprowadzać inne reguły płatności czynszu.
Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba, że rzeczy te nie podlegają zajęciu.
Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Nie wolno mu czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową i przeznaczeniem rzeczy. Po zakończeniu zaś najmu obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym. Nie stanowi jednak pogorszenia zużycie będące następstwem prawidłowego używania rzeczy. Za taka zmianę stanu najętej rzeczy najemca nie odpowiada.
Umowa najmu kończy się z upływam czasu, na który została zawarta.Jeżeli czas trwania najmu nie został w umowie określony, najem może być przez każdą stronę wypowiedziany w terminie umownym. W braku takiego terminu,obowiązują terminy ustawowe, zależne od płatności czynszu. Wymienia je art. 673 § 2 k.c. Stanowiąc, że gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; Gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na 3 dni naprzód;gdy najem jest dzienny – na 1 dzień naprzód.
NATYCHMIASTOWE ROZWIĄZANIE UMOWY.
Rozwiązanie umowy może też nastąpić przez wypowiedzenie najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Uprawnienie to przysługuje stronie umowy najmu w tedy, gdy druga strona nie wypełnia swoich obowiązków. Przypadki, w których jest to dopuszczalne, zostały ściśle wymienione w art. 664 § 2,667 § 2, 672.682,685 K.c. Przewidują one, np. że jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, wyjmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia. Przez zastosowanie takiego szczególnego trybu wypowiedzenia trybu umowy stosunek najmu ulega rozwiązaniu z chwilą wypowiedzenia, a nie ze skutkiem wstecznym, jak to ma miejsce, np. w wypadku odstąpienia od umowy.
Należy dodać, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu umowa nie ulega automatycznemu rozwiązaniu. Nabywca wstępuje, bowiem w stosunek najmu na miejsce zbywcy.
Najem lokali mieszkalnych i użytkowych został uregulowany odrębnie przepisami art.680,682 k.c. Ich znaczenie jest o tyle niewielkie, że mają one zastosowanie tylko wówczas,gdy stosunek najmu lokali nie został odmiennie w uregulowany w przepisach ustawy z dnia. 2.07.1994 r . o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, która zawiera obszerne unormowanie najmu lokali mieszkalnych.
Umowa zlecenia zobowiązuje przyjmującego zlecenie do dokonania określonej czynności prawnej w imieniu dającego zlecenie bądź w imieniu własnym na rachunek dającego zlecenie. Z definicji powyższej wynika, że wbrew temu, co się powszechnie uważa – zlecenie obejmuje wyłącznie zobowiązanie do dokonania tylko określonej czynności prawnej, a nie każdej czynności. Zlecenie oznacza, więc np. upoważnienie składania oświadczeń woli, zawieranie umów, prowadzenie spraw przed sądami itd.
Jest to umowa konsensualna, odpłatna bądź nieodpłatna,wzajemna, nazwana. Przyjmujący zlecenie podejmuję się jedynie do należytej staranności w dokonywaniu danej czynności prawnej, nie- jak przy umowie o dzieło- do osiągnięcia umówionego rezultatu. Rezultat ten nie daje się z góry przewidzieć jako pewny, a często nie sposób określić, czy i jakim stopniu zostanie on osiągnięty.Dla oceny rezultatu wystarczy dokonywanie należytych zabiegów ze strony przyjmującego zlecenie.
Sposób wykonania zlecenia określa umowa oraz kodeks cywilny. Podstawowym obowiązkiem przyjmującego zlecenie jest dokonanie określonej w umowie czynności prawnej. Winien ją wykonać w zasadzie osobiście,gdyż przepisy znacznie ograniczają możliwość powierzenia wykonania zlecenia osobie trzeciej i zaostrzają zakres bezpośredniej odpowiedzialności przyjmującego zlecenie w sytuacji,gdyby doszło do utraty lub uszkodzenia rzeczy należącej do dającego zlecenie. Do obowiązków zleceniobiorcy należy również udzielenie dającemu zlecenie potrzebnych wiadomości o przebiegu sprawy, a z chwilą jej zakończenia – złożenie sprawozdania i wydanie zleceniodawcy wszystko to, co przy wykonywaniu zlecenia dla niego uzyskał, nie zależnie od tego,czy działał w imieniu własnym, na jego rachunek, czy też w jego imieniu. Podstawowym obowiązkiem dającego zlecenie jest zwrot wydatków,które zleceniobiorca poczynił w celu należytego wykonania zlecenia. Natomiast obowiązek uiszczenia wynagrodzenia powstanie tylko wówczas,gdy strony umówiły się,że zlecenie będzie odpłatne.
Roszczenie z tytułu umowy zlecenia przedawniają się wg ogólnych reguł, tj. W terminie 10 –letnim, bądź 3- letnim, jeżeli wynika z działalności gospodarczej. Od zasady tej są wyjątki:
-co do rozczeń 73 § 2 o wynagrodzenie za spełnione czynności oraz o zwrot wydatków, przysługujące zleceniodawcy,jeżeli trudni się stale lub w zakresie działania przedsiębiorstwa prowadzeniem spraw danego rodzaju,
- Odnośnie zleceniodawcy z tytułu udzielonych zleceniobiorcy pożyczek,
- Roszczeń z tytułu utrzymania, pielęgnowania, wychowywania, nauki przysługujących osobom, które zawodowo trudnią się takimi czynnościami tego rodzaju lub prowadzą zakłady na ten cel przeznaczone. Ww. roszczenia przedawniają się w jeszcze krótszym okresie, tj. 2 lata
honeybunny69