pojęcie nieruchomości.pdf

(321 KB) Pobierz
Pojęcie nieruchomości w świetle przepisów prawa
Pojecie nieruchomości w Polsce regulują przepisy ustawy Kodeks cywilny 1 ,
o gospodarce nieruchomościami 2 oraz o własności lokali 3 . Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.
Kodeks cywilny w art. 46 § 1 określa pojęcie nieruchomości „Nieruchomościami są części
powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki
trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów
szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności” 4 . Według powyższej
definicji budynki i urządzenia z gruntem stale związane stanowią jedną nieruchomość.
Budynki i urządzenia jako części składowe gruntu na podstawie definicji art. 46 § 1 Kodeksu
cywilnego nie mogą być przedmiotem odrębnej własności i innych praw rzeczowych. Jednak
art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego zastrzega, iż przepisy szczególne mogą stanowić inaczej.
Powołując się na ustawy o gospodarce nieruchomościami i o własności lokali jako
na przepisy szczególne wyróżnimy w Polsce trzy rodzaje nieruchomości, tj.: gruntową,
budynkową i lokalową. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami
definiuje w art. 4. pojecie nieruchomości gruntowej: „należy przez to rozumieć grunt wraz z
częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot
własności” 5 . Art. 143. Kodeksu cywilnego określa własność gruntu „W granicach
określonych przez społeczno- gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się
na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym
prawa do wód” 6 . Rozpatrywanie tego przepisu należy przeprowadzić wraz z analizą
przepisów:
o Ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. roku Prawo wodne 7 . W dziale pierwszym ustawy w art.
5 został dokonany podział wód, a w rozdziale 2 tegoż samego działu określono zasady
związane z prawem własności wód.
1
ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz. U. 1964 nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami
2
ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz. U. 2004 nr 261 poz. 2603 tekst jednolity
z późniejszymi zmianami
3
ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz. U. 2000 nr 80 poz. 903 tekst jednolity
4
ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz. U. 1964 nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami
5
ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz. U. 2004 nr 261 poz. 2603 tekst jednolity
z późniejszymi zmianami
6
ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz. U. 1964 nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami
7
ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne, Dz. U. 2005 nr 239 poz. 2019 tekst jednolity z późniejszymi
zmianami
o Ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. Prawo geologiczne i górnicze 8 , którego art. 7 stanowi,
iż jeżeli złoża kopalin nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej ich
właścicielem jest Skarb Państwa.
o Ustawy z dnia 31 maja 1962 r. Prawo lotnicze 9 , która w rozdziale pierwszym działu
szóstego reguluje zasady korzystania z przestrzeni powietrznej.
Należy dodać, iż interpretując art. 1 ust. 1 i art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca
1982 r. o księgach wieczystych i hipotece 10 oraz § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju
Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i
budynków 11 uwidacznia się różnica pomiędzy pojęciem nieruchomości gruntowej a działki
gruntowej. Pojęcia te nie są tożsame. W skład jednej nieruchomości może wchodzić kilka
działek gruntu, jak również nieruchomością może być jedna działka gruntu. Powyższe wynika
z faktu, że nieruchomość gruntowa jest pojęciem prawnym, a wyznaczenie działki gruntu
należy do procesu działań geodezji.
Art. 235. Kodeksu cywilnego: „§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na
gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź
ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy
budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi
przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na
użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym” 12 , wyróżnia
nieruchomości budynkowe. Powołując się na art. 2. § 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o
własności lokali, który stanowi: „Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym
przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości” 13 . Wyróżnić
możemy nieruchomość lokalową. W tym samym artykule ust. 2 określa, jaki lokal może być
samodzielnym lokalem, a ust. 4 reguluje, jakie elementy mogą być przynależne do
nieruchomości lokalowej jako jego części składowe, tj.: piwnica, strych, komórka, garaż,
nawet, jeżeli nie przylegają do lokalu lub budynku, ale są w granicach nieruchomości
gruntowej.
8
ustawa z dnia 4 lutego 1994 Prawo geologiczne i górnicze, Dz. U. 2005 nr 228 poz. 1974 tekst jednolity z
późniejszymi zmianami
9
ustawa z dnia 31 maja 1962 Prawo lotnicze, Dz. U. 2006 nr 100 poz. 696 tekst jednolity z późniejszymi
zmianami
10
ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Dz. U. 2001 nr 124 poz. 1361 tekst jednolity
11
rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji
gruntów i budynków, Dz. U. 2001 nr 38 poz. 454
12
ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz. U. 1964 nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami
13
ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz. U. 2000 nr 80 poz. 903 tekst jednolity
Wraz z powoływaniem się na definicję nieruchomości nie wolno pominąć
zdefiniowanych pojęć: części składowej rzeczy, części składowej gruntu przynależności i
pożytków. Pojęcia te są zdefiniowane w ustawie Kodeks cywilny: „Art. 47. § 1.Część
składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu
odłączonego.
§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części
składowych.
Art. 48. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również
drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania” 14 .
Do części składowych nie wlicza się sieci mediów, jeżeli wchodzi ona w skład
przedsiębiorstwa lub zakładu. „ Art. 50. Za części składowe nieruchomości uważa się także
prawa związane z jej własnością.
Art. 51. § 1. Przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy
(rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku
odpowiadającym temu celowi.
§ 2. Nie może być przynależnością rzecz nienależąca do właściciela rzeczy głównej.
Art. 52. Czynność prawna mająca za przedmiot rzecz główną odnosi skutek także względem
przynależności, chyba, że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.
Art. 53. § 1. Pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody i inne odłączone od niej części
składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy.
§ 2. Pożytkami cywilnymi rzeczy są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku
prawnego” 15 .
Prawo określa formy władania nieruchomościami. Należy do nich zaliczyć:
własność, użytkowanie wieczyste, użytkowanie, dzierżawę, najem, użyczenie, trwały zarząd,
władanie bez tytułu prawnego. Najdoskonalszą, dającą właścicielowi nieruchomości
najszersze prawo do dysponowania nią, formą władania jest własność. Właściciel
nieruchomości może z wyłączeniem innych osób korzystać z nieruchomości, czyli pobierać
pożytki i inne dochody jak również ją rozporządzać np.: oddać w dzierżawę lub najem. Prawa
14
ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz. U. 1964 nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami
15 ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz. U. 1964 nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami
te nie mają jednak charakteru absolutnego. Realizowane mogą być w granicach określonych
przez ustawy, zgodnie z zasadami współżycia społecznego jak również zgodnie z ich
przeznaczeniem społeczno- gospodarczym.
W użytkowanie wieczyste można oddać tylko nieruchomości gruntowe stanowiące
własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego (gmina, powiat,
województwo) lub ich związków. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie
wieczyste wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste może nastąpić na rzecz osób
fizycznych i prawnych. Grunty oddawane w użytkowanie wieczyste przez jednostki
samorządu terytorialnego (lub ich związki) muszą być położone w granicach
administracyjnych miast z wyjątkiem gruntów leżących poza granicami, jeżeli są one
włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta. Z przepisów szczególnych
przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być inne grunty. Oddanie nieruchomości
gruntowej w użytkowanie wieczyste zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą
położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń. Budynki i inne urządzenia są
własnością wieczystego użytkownika. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie
wieczyste następuje na okres 99 lat, termin ten może być skrócony do 40 lat. Użytkownik
wieczysty w ciągu ostatnich 5 lat przed terminem wygaśnięcia umowy o oddanie
nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste może wystąpić o jej przedłużenie. Jeżeli
okres amortyzacji budynków i innych urządzeń jest dłuższy niż termin umowy o oddanie
nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste użytkownik może wystąpić o jej
przedłużenie wcześniej niż w ciągu ostatnich 5 lat. Oddanie nieruchomości gruntowej
w użytkowanie wieczyste następuje w jakimś konkretnym celu. Cel ten winien być określony
w umowie. Jeżeli oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste następuje
w celu wzniesienia budynku i innych urządzeń na tej nieruchomości umowa o oddanie
nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste powinna określać: termin rozpoczęcia
i zakończenia robót, rodzaj wznoszonych obiektów, obowiązek utrzymania obiektów
wzniesionych w należytym stanie techniczno- eksploatacyjnym, warunki i termin odbudowy
w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania
wieczystego, wynagrodzenia należnego użytkownikowi wieczystemu za budynki i urządzenia
istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego. W przypadku
gdy użytkownik wieczysty nie wykonuje postanowień umowy Skarb Państwa, jednostki
samorządu terytorialnego (lub ich związki) umowę o oddanie nieruchomości gruntowej
w użytkowanie wieczyste mogą rozwiązać przed ustalonym dniem jej wygaśnięcia. Wraz z
wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia.
Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się opłatę pierwszą
i opłatę roczną. Opłata pierwsza stanowi 15 - 25% wartości nieruchomości gruntowej. Opłata
roczna uzależniona jest od celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana i wynosi ona
n/w procent ceny nieruchomości:
o 0,3 – cel – obronność, bezpieczeństwo, ochrona przeciwpożarowa, obiekty sakralne,
działalność charytatywna, niezarobkowa, opiekuńcza, kulturalna, lecznicza,
oświatowa, wychowawcza, naukowa, badawczo- rozwojowa,
o 1 – cel – mieszkaniowy, infrastruktura techniczna, inne cele publiczne, działalność
sportowa,
o 2 – cel – turystyka,
o 3 – pozostałe cele.
Jeżeli dochód osób fizycznych nie przekracza 50% średniego miesięcznego
wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatni kwartał roku poprzedniego, a
nieruchomość jest przeznaczona na cele mieszkaniowe można wystąpić o bonifikatę w
wysokości 50% opłaty rocznej. Aktualizację opłaty można dokonać nie częściej niż raz w
roku. Opłaty roczne wnosi się do 31 marca. W pierwszym roku opłaty nie pobiera się.
Właściwy organ może przesunąć termin z 31 marca do najpóźniej 31 grudnia tego samego
roku. Użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu poprzez: zgodne oświadczenia stron,
rozwiązanie umowy przez właściciela wskutek niewykonywania warunków umowy, na
wniosek użytkownika wieczystego, z terminem wygaśnięcia umowy, z chwilą przekształcenia
prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Użytkowanie to ograniczone prawo rzeczowe, polegające na obciążeniu
nieruchomości prawem do jej używania i do pobierania z niej pożytków. Zakres użytkowania
można ograniczyć przez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy. Prawo to jest
niezbywalne.
Najem polega na oddaniu najemcy lokalu do zamieszkania lub prowadzenia
działalności gospodarczej za który najemca wnosi właścicielowi nieruchomości czynsz.
Umowa dzierżawy sporządzana jest na podobnych zasadach jak najem. Podlegać
dzierżawie w tym przypadku mogą grunty rolne. Dzierżawca może pobierać pożytki które
wygeneruje nieruchomość przekazana mu w dzierżawę.
Przez użyczenie należy rozumieć zobowiązanie właściciela nieruchomości do
zezwolenia biorącemu nieruchomość na jej bezpłatne używanie na czas oznaczony lub
nieoznaczony.

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika:

Zgłoś jeśli naruszono regulamin