Nieruchomości wykład 6, 29.03.2010
Funkcje nieruchomości:
- użytkowa
- gospodarcza
- rynkowa (grunt jako towar)
- ekonomiczna (lokata kapitału)
Cechy nieruchomości
· - deficytowość – ograniczona podaż gruntów
· - wielkość pow lądowej może ulec min zmianom w wyniku działań przyrodniczych oraz człowieka – przede wszystkim osuszanie terenów
· - czynniki przyrodnicze:
§ -zmiany poziomu światowego oceanu
§ - ruchy izostatyczne
§ - ruchy orogeniczne
§ - aktywność wulkaniczna i sejsmiczna
§ - działalność morza i wód płynących
· - stałość
· - trwałość
· - zróżnicowanie – trudno znaleźć dwie takie same
Powierzchnia terenów chronionych na świecie rośnie 1962 – 2,4 mln kw, 2003 – 18,8 mln kw
Czynniki warunkujące cenę gruntów:
· Demograficzne
· Społeczne
· Gospodarcze
· Administracyjno-prawne
· Miasto – odl od ctr, uzbrojenie, sąsiedztwo
· Wieś – żyzność gleby, dostępność (połączenie z miastami)
Czynniki demograficzne i społeczne warunkujące cenę ziemi:
· Wzrost liczby ludn
· Urbanizacja społeczna
o Wzrost zamożności społ – popyt na ziemię
· Zmiana stylu życia
o Po wojnie migracje ze wsi do miast
o Po 1990 tendencja odwrotna, chęć ucieczki do stref podmiejskich
· Suburbanizacja
o Zamożni, jak i mniej zamożni np. emeryci (domy letniskowe)
Położenie:
Aspekt fizycznogeograficzny
Aspekt społ-ekon:
· Dostępność komunikacyjna
· Uwarunkowania: polityczne, administracyjne, gospodarcze
· Mikroskala – sąsiedztwo
· Prawo – istnienie miejscowych planów zagosp przest
Polożenie gruntu ważnym czynnikiem warunkującym jego cenę
Centrum miast charakteryzuje się najwyższymi cenami
Miasta krajów zachodnich – poszczególne fazy urbanizacji, rewitalizacji i ponowny wzrost cen w centrum
Polskie miasta – odpływ ludności raczej z dużych dzielnic z blokową zabudową
Położenie gruntu na obszarach wiejskich
- odległość od miasta, tereny podmiejskie b atrakcyjne
- usytuowanie w stosunku do autostrad,….
Wielkość i rodzaj działki a cena
- im większa pow działki tym mniejsza cena
- najdroższe działki o pow do 1000mkw (analiza cen ziemi w 6 miastach – Wwa, Krakwó, Wrocław, Poznań, Gdańsk)
- rodzaj dziłki – możliwość zagosp
- najwyższe ceny osiągają działki pod inwestycje przemysłowe czy usługowe.
Ceny ziemi w Polsce po IIwś
- reforma rolna – konfiskata i parcelacja większych majątków ziemskich, ziem należących do Niemców, znaczną część gruntów kościelnych i związków wyznaniowych
- w miastach: nacjonalizacja przemysłu, własność państwowa i samorządowa
- rozrzutne gospodarowanie gruntami – budowle przemysłowe, dzielnice mieszkaniowe np. W-wa
- ceny gruntów dyktowało państwo
Po 1989:
- powrót wolnorynkowych cen
- cena jako czynnik modelujący przestrzeń
- prywatyzacja mienia państwowego
- gospodarowanie gruntami – wiele trudności, często związanych z własnością
Ceny ziem w Polsce zarówno w miastach jak i na wsi wzrastają w związku z liczbą zainteresowanych
Wzrost cen gruntów po 2004:
- zainteresowanie cudzoziemców – pomimo wprowadzonych ograniczeń
- zainteresowanie Polaków- dopłaty unijne do użytków rolnych, większa opłacalność produkcji rolnej.
Przeciętne ceny gruntów rolnych – w Polsce tanio 6,6, Holandia 117 J Damian tez tak twierdzi.
12.04.2010
Wycena nieruchomości
Wyceniamy w sytuacji:
· Sprzedaży nieruchomości stanowiących właśność Skarbu Państwa bądź j.st.
· Oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, zarząd w celu wyliczenia opłat za korzystanie z nieruchomości
· Wywłaszczenia nieruchomości skutkującego wypłatą odszkodowania
· Zwrotu wywłaszczonych nier, gdy zwiększyła się lub zmniejszyła wartość nieruchomości
· Wprowadzenia zmian do miejscowych planów zagosp przestrz, który zmienia przeznaczenie, a co za tym idzie wartość nier i t rzeba ustalić wysokość renty planistycznej lub odszkodowania przy spadku wartości
· Wyliczanie opłat adiacenckich
· Podziału nieruchomości, slutkiem czego nastepuje wydzielenie gruntu pod drogi i konieczność wypłaty odszkodowania
· Wyliczania opłaty skarbowej przy nabywaniu nieruchomości oraz ustalenia podatku od nabycia praw spadku i darowizny
W jej wyniku dokonuje się:
- okreslenia WARTOŚCI RYNKOWEJ dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu na rynku
- wartość rynkowa- cena, jaką można uzyskać za nier na racjonalnie funkcjonującym rynku. Jest ona możliwa do osiągnięcia przy spełnieniu określonych warunków
- strony transkacji są niezależne od siebie, nie działają pod przymusem i mają zamiar zawrzeć umowę
- upłynął niezbędny czas do eksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy
Ceny rynkowe są uzależnione od obiektywnych mierników, takich jak połozenie nier, otoczenie infrastr, stosunki sąsiedzkie, uwarunkowania wynikające z rozp.
Wartość rynkowa stanowi m.in. podstawę do ustalenia wys odszkodowania za wywłaszczenie.
Decydują o wart rynkowej również czynniki tworzące szeroko rozumiane otoczenie nier:
- naturalny monopol ziemi rolniczej i budowlanej – duże zapatrz na ziemię budowlaną i rolna przy jej ograniczonych zasobach, powodujące wysokie ceny równowagi podaży i popytu
- sztuczny monopol ziemi – różne uwarunkowania prawne i admin, „sztuczne” decyzje wprowadzone przez człowieka
- klasy bonitacyjne
- aktualne zagosp oraz położenie w stosunku do innych funkcji (sąsiedztwo)
- cechy istniejącego zagosp
- zachowania spekulacyjne (o cenie ziemi w obrocie spekulacyjnym decyduje przyszły dochód, możliwy do osiągnięcia wskutek działań osób trzecich), jeszcze teren nie jest zmieniony, ale jeżeli wiadomo, że ma byc
- tereny specjalne jako tereny stanowiące zabezpieczenie celów publ na przyszłość
Wartość nieruchomości a mpzp
Wart zalezy od rozstrzygnięć w mpzp takich, jak:
· Przeznaczenie konkretnego obszaru pod lokalizację określonej funkcji
· Zmiany funkcji i formy użytkowania np. z rolnej na jakąś
· Kształtowanie zabudowy (warunki, zasady i standardy kształtowania zabudowy, urządzenia terenu itd.)
· Sposób użytkowania nieruchomości: trwały i tymczasowy (cena niższa raczej)
Wartość nier zależy nie tylko od aktualnego sposobu jej użytkowania, ale również od perspektyw jej użytkowania, zgodznie z zapisami w mpzp.
Rodzaje wartości rynkowej:
· Dla aktualnego sposobu użytkowania WRU
· Dla alternatywnego sposobu użytkowania WRA
· Dl;a wymuszonej sprzedaży WRW
· Dla optymalnego wykorzystania WRO
· Dla przyszłej sprzedaży WRP – wartość odzwierciedlająca pwostanie pewnych warunków w przyszłości np. planowana budowa autostrady w pobliżu nieruchomości, warunki te mogą zarówno podwyższyć, jak i obniżyć wartość nieruchomości
· Wartość bankowo-hipoteczna
o Jest szczególnym przypadkiem wyceny dokonywanej na potrzeby zabezpieczania nieruchomością zaciągniętego kredytu hipotecznego
o Uwzględnia ono cechy, które przy założeniu rozsądnej eksploatacjo mogą mieć charakter stabilny i które może uzyskać każdy posiadacz tej nier
o Jest odzwierciedleniem długoterm prognozy wyceny rynku nier, chroni ona niespłaconą część kredytu z uwzględnieniem możliwej wymuszonej sprzedaży nier oraz ryzyka tego rynku..
o ..dlatego zawsze powinna być ona mniejsza od wartości rynkowej
- WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego
· Są to koszty odtworzenia tej nieruchomości z uwzględnieniem stopnia zużycia. Normą zużycia jest różnica pomiędzy aktualnym kosztem odtworzenia w stanie nowym a wartością zabudowy na dzień szacowania. W przyp nier gruntowej wartość odtworzenia to koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takch samych cechach.
· W odtworzenia części składowych nier to koszty ich odtworzenia lub zastąpienia – z uwzględnieniem kosztów zużycia tej części – lub koszty ich likwidacji
· Koszty zastapnienia odzwierciedlają zachowanie dotychczasowj fcji nier z zastosowaniem aktualnych technologii.wojewódzki konserwator zabytków musi koniecznie dać zgodę na zastąpnenie dawnych urządzeń nowoczesnymi technologiami i materiałami. Koszty odtworzenia nie to samo co zastapienia
· Koszty likwidacji to koszty rozbiórki jakiegoś obiektu pomniejszone o wartość materiałów uzyskanych po tej rozbiórce (jakieś cegły, drewno itd.) koszty te uwzględnia tzw wartość likwidacyjna nier, za którą uznaje się wart gruntu pomniejszona o koszty likwidacji części składowych gruntu.
- WARTOŚĆ KATASTRALNA dla nier, o których mowa w przepisach podatku od nier
· To opis i szczegółowa wycena nieruchomości gruntowych i budynkowych do celów podatkowych (powszechna taksacja nieruchomości). W Polsce podatek katastralny nie istnieje jeszcze.
· Kataster ma być podstawą do sprawiedliwego opodatkowania nier, gdyż obecnie jej wartość jako podstawa opodatkowania jest jednakowa bez względu na lokalizację nieruchomości.
· Powszechna taksacja nieruchomości – jeszcze to nie weszło w życie, będzie ustawowo określone
o Wart katastralną nier ustala się na podstawie oszacowania nier reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nier
o Nier reprezentatywne – przeważające w danej strefie taksacyjnej, na terenach gmin o podobnych cechach zw z ich społ-gosp przeznaczeniem.
o Str taksacyjna – obszar o zbliżonych wartościach gruntu dla danego rodzaju nier i ich przeznaczenia
o Przeprowadza się okresowo, co kilka lat
o W okresach rocznych dzielących przeprowadzanie kolejnych taksacji nier, ustalone w wyniku poprzedniej taksacji wart katastralne przeszacowuje się wart nier stosując wskaźnik cen nier
o Są to wskaźniki waloryzacji ogłaszane przez Prezesa GUS. Ma na celu przyrównanie wartości kat nier do poziomu wartości rynkowej
o Podstawą do ustalenia wart katastralnej są mapy i tabele taksacyjne
Mapy i tabele taksacyjne
· Mapy taksacyjne stanowią kartograficzne opracowanie zintegrowanej informacji o gruntach w powiązaniu z inf. Techn i planami zagosp, wzgl. One połozenie nier w określonych strefach taksacyjnych
Tabele stanowią źródło inf o budynkach, jako częściach składowych gruntu oraz lokalach; zawierają inf dotyczące czynników różnicujących ceny, czyli miejsca polożenia budynku i jego pods funkcji, konstrukcji budowlanej itd.
Algorytm wyceny nieruchomości:
· Podejście
· Metoda
o technika
Podejście porównawcze – najczęściej stosowane:
-Wyceny na podst cen tyranzakcyjnych, jakie uzyskano na normalnym rynku za nier podobne
-Metoda cenowo-porównawcza: przedmiotem są ceny uzyskane w obrocie nier przy uwzględnieniu róznicy cech wpływających na ich wartość oraz zmian będących następstwem upływu czasu, różnice te należy skorygować
- techniki:
- porównywania parami – za każdym razem z jakąś inną nieruchomością się porównuje;
- analizy statystycznej – jakieś korelacje, regresje, wpływ róznych czynników na wart nier, ocenia się ich wagę i wpływ.
Podejście dochodowe:
- wart odpowiada cenie, która jest uzależniona od przewidywanego dochodu, czyli teraz może nie przynosić dochodu, ale planuje się, że za jakiś czas tak.
- najczęściej stosuje się do nier komercyjnych: hoteli, restauracji itd.
- metody:
- inwestycyjna – wtedy gdy dana nier podzielona na lokale i jesteśmy w stanie podac jaka będzie wys czynszu z jej wynajmu, na podst tego czynszu się ustala;
- zysków – dla wszystkich innych, dla których nie będzie czynszu, tylko ogólny zysk np. stacja benzynowa
- kapitalizacji prostej – na podst jednorocznego dochodu
- dyskontowania strumieni pieniężnych – wyliczanie wartości na podst prognozowanycg dochodów na nast. lata - nie trzeba znać bo Pani sama się nie zna.
Podejście kosztowe (dla odtworzeniowych):
- polega na zestawieniu wart gruntu i kosztów wzniesienia obiektów budowlanych oraz urządzeń, pomniejszonych o wartość zużycia; oddzielnie określa się koszt nabycia gruntu i odtworzenia jego części składowych
- kosztów odtworzenia – wart obiektu wg te...
mdsuperstar