K O M E N T A R Z    D O    S T A N D A R D U    III. 7 (*) [1]

WYCENA NIERUCHOMOŚCI PRZY ZASTOSOWANIU

PODEJŚCIA PORÓWNAWCZEGO

1.      Rynek nieruchomości.

Znajomość rynku nieruchomości jest niezbędnym warunkiem umożliwiającym zastosowanie podejścia porównawczego.

W większości przypadków jako podstawę wyceny przyjmuje się dane z rynku lokalnego. Rynek regionalny może być podstawą do określania wartości nieruchomości, które nie mają charakteru lokalnego (np. domy wczasowe, uzdrowiska, niektóre obiekty zabytkowe, hotele itp.).

Decyzja co do przyjęcia konkretnego rynku oraz jego charakterystyka są niezbędne w proce­sie szacowania nieruchomości w podejściu porównawczym i powinny być one opisane w operacie szacunkowym

2.      Założenia dotyczące zakresu przedziału cenowego DC.

Założenie, że wartość rynkowa nieruchomości powinna się znaleźć w przedziale pomiędzy ceną minimalną (Cmin) i ceną maksymalną (Cmax) powinno spełniać następujące wymogi:

-     umożliwiać zastosowanie zasady interpolacji dla oszacowania wartości znajdującej się wewnątrz przedziału cenowego,

-     umożliwiać określenie wag cech rynkowych jako procentowego ich udziału w przedziale DC = Cmax – Cmin,

-     umożliwiać zastosowanie zasady ekstrapolacji w sytuacji, gdy wyceniana nieruchomość posiada parametry w zakresie cech rynkowych lepsze od parametrów nieruchomości o cenie maksymalnej lub gorsze od parametrów nieruchomości o cenie minimalnej – ekstra­polacja pozwala na określenie wartości poza przedziałem [Cmin, Cmax],

-     zabezpieczać rzeczoznawców majątkowych  przed popełnieniem zasadniczych błędów, gdyż  podlegająca określeniu wartość jest konfrontowana z zakresem cen na rynku nieruchomości.

3.      Cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi.

3.1.              W metodzie skorygowanej ceny średniej sposób określania wag cech rynkowych wymaga przyjęcia założenia, że:

a)     wartość rynkowa nieruchomości będącej przedmiotem wyceny mieści się pomiędzy ceną minimalną (Cmin) a ceną maksymalną (Cmax) jakie znajdują się w zbiorze transakcji przyję­tym przez rzeczoznawcę,

b)     przy przyjęciu powyższych warunków brzegowych zastosować należy w procesie szaco­wania nieruchomości ogólną metodę interpolacji,

c)     w przypadku, gdy wyceniana nieruchomość posiada cechy rynkowe korzystniejsze od cech nieruchomości o cenie maksymalnej lub gorsze od cech nieruchomości o cenie minimalnej, należy zastosować metodę ekstrapolacji.

3.2.   W metodzie porównywania parami określanie wag cech rynkowych następuje według poniż­szej procedury:

a)     wytypowanie cech rynkowych, które będą brane pod uwagę przy dokonywaniu porównań, na podstawie analizy rynku i dostępności danych.

Informacje o rynku nieruchomości mogą pochodzić ze źródeł wymienionych w art. 155 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami, z zastrzeżeniami zawartymi w § 6 ust. 1 Rozporządzenia Rady Mini­strów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego,

b)     utworzenie par nieruchomości różniących się, o ile to możliwe, tylko jedną cechą rynkową,

c)     przeprowadzenie obliczeń pozwalających stwierdzić wpływ poszczególnych cech rynkowych na ceny. Mierzone to może być procentowym udziałem poszczególnych cech rynkowych w przedziale DC = Cmax – Cmin. W tabeli nr 1 przedsta­wiono sposób dokonywania obliczeń.

3.3.      Wagi cech rynkowych.

-       Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości, które w decy­dującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości.

-       Na podstawie cech rynkowych porównuje się nieruchomość wycenianą do nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

-       Badania marketingowe na rynku nieruchomości wskazują, że liczba cech rynkowych, według których potencjalni nabywcy kierują się przy ocenie konkretnej nieruchomości nie przekracza dziesięciu.

-       Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie uniwersalny. Wagi ich określa się dla przyjętego rynku lokalnego, np. miasta, gminy, dzielnicy, itp. Odnoszą się też do konkretnego rodzaju nieruchomości.

-       Nazwy cech rynkowych można na konkretnym rynku lokalnym ustalić analizując oferty kupna i oferty sprzedaży w lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami. W ofertach tych podawane są przede wszystkim te cechy nieruchomości, które są przez uczestników rynku postrzegane i akceptowane.

-       Ceny z aktów notarialnych należy zaktualizować na dzień wyceny, mając na uwadze że zmiany cen na rynku nieruchomości z reguły nie pokrywają się z inflacją.

-       Określanie wag cech rynkowych jest pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi są cechy rynkowe nieruchomości na ich ceny. Wygodnym i najczęściej spotykanym sposobem pomiaru wagi cechy jest wykorzystywanie zasady nazywanej po łacinie ceteris paribus (pozostałe równe).

Według tej zasady można określić, o ile zmieni się cena nieruchomości, jeśli zmieni się jej cecha. Korzystając z zakresu zmienności wartości rynkowej pomiędzy ceną minimalną (Cmin), a ceną maksymalną (Cmax), poszukuje się zmian cen i zmian wartości rynkowej w przedziale [Cmax, Cmin].

Aby określić, np. wpływ cechy „lokalizacja” na wartość rynkową na konkretnym rynku lokalnym, poszukuje się nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego, położonych w najlepszej strefie rynku i w strefie najgorszej.

Analizę wpływu cechy „lokalizacja” na ceny i na wartość rynkową prowadzi się w parach, na podstawie których określa się, o ile nieruchomość o najlepszym położeniu różni się od takiej samej nieruchomości położonej na obrzeżu rynku lokalnego. Różnicę cen (CW – CM) najlepiej położonej nieruchomości o cenie (CW) i nieruchomości o najgorszym położeniu i podobnej pod względem innych cech (CM) dzielimy przez ΔC i mnożymy przez 100 %.

W ten sposób ustala się udział procentowy cechy lokalizacji w przedziale cenowym ΔC. Podobnie postępuje się analizując nieruchomości, które różnią się tylko np. stanem tech­nicznym.

Wzór określania wag cech rynkowych podaje się w poniższej tabeli.

Tabela nr 1