VIII.3 Europejski rynek nieruchomości.pdf

EUROPEJSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI

1/RYNEK NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH

Miasta przyciągają inwestycje turystyczne i funkcje mieszkaniowe. W początkowym ich rozwoju

lokalizacje mieszkaniowe były silnie związane z potrzebą koncentracji ludności w centrum, gdyż tam był

węzeł kolejowy lub port. Rozwój transportu samochodowego i sieci dróg, spowodował przesunięcie

produkcji na obwodnice miast i pociągnął za sobą lokalizacje mieszkaniowe. Aktualnie procesy, które

intensywnie wpływają na przemieszczanie się ludności to globalizacja i postęp techniczny.

Urbanizacja jest procesem związanym z rozwojem miejskich form osadnictwa

W ciągu ostatnich dwustu lat ludność miejska na świecie rosła szybciej niż ludność ogółem i osiągnęła

liczbę ok. 3 mld mieszkańców z około 30 mln w 1800 r. Prognozy wzrostu liczby mieszkańców miast

wskazują, że do 2030 roku na całym świecie w miastach będzie mieszkało 4,9 mld ludzi przy 8,1 mld

ludności ogółem.

Cztery stadia urbanizacji (klasyfikacja Leo von Klassena):

Urbanizacja to etap, w którym w wyniku rewolucji przemysłowej następuje

koncentracja ludności w miastach.

Na tym etapie powstały pierwsze drapacze chmur w miastach amerykańskich.

Suburbanizacja to etap, w którym następuje szybki rozwój przestrzenny miasta,

zmniejsza się ludność w centralnym obszarze miasta oraz wzrasta liczba ludności w

strefie podmiejskiej.

Rozwój transportu samochodowego i sieci dróg (średnia odległość codziennie pokonywana przez

francuskie kadry wyższe w Paryżu wynosi 29 km), portów lotniczych, tańsze grunty poza centrum,

wysokie podatki w miastach, migracje pracowników w ślad za pracodawcami (strefy podmiejskie stały

się miejscem lokalizacji placówek handlowych i obiektów biurowych), rozwój Internetu,

Dezurbanizacja to etap, w którym przestrzenna struktura ludności osiąga stan, w

którym liczba mieszkańców centralnych obszarów miasta zaczyna spadać tak bardzo,

że zmniejsza się ogólna liczba ludności całego regionu miejskiego.

Wyrazem procesu dezurbanizacji, jest tworzenie się metropolii (rozciąga się na duży region i składa z

wielu osobnych centrów, które mają zdolność przyciągania mieszkańców, pracowników i klientów).

Reurbanizacja to działania władz, mające na celu ponowne ożywienie i odbudowę

centralnych obszarów miasta.

Odpływ bogatej ludności z centrum powoduje jej degradację (niszczenie substancji) i chcąc zachęcić

klasę średnią i wyższą ludności do osiedlania się w centrum władze podejmują się rewitalizacji , czyli

odnowy centrum, co w konsekwencji doprowadzi do gentryfikacji , czyli podniesienia standardu i

wartości starych obszarów mieszkaniowych przez zamożnych mieszkańców.

Zjawiskiem odwrotnym do urbanizacji jest kontrurbanizacja , czyli przemieszczenia

ludności poza obręb zurbanizowany.

Urbanizacja w wysoko rozwiniętych krajach europy znajduje się w fazie

kontrurbanizacji i reurbanizacji, a w słabo rozwiniętych krajach Afryki

urbanizacji.

Procesy, które wpływają na formę i przebieg urbanizacji to globalizacja (zwiększenie

tempa i skali zmian) i postęp techniczny. Nowe gałęzie przemysłu (zwłaszcza wysokiej

technologii), koncentrują się w innych miejscach, niż tradycyjny przemysł (tworzą się

tak zwane klastry np Dolina Krzemowa w USA), wyjątkiem są Monachium i Tokio,

które zdołały przyciągnąć centra nowoczesnej techniki w miejsce starych metropolii

przemysłowych.

Formy mieszkalnictwa

Mieszkańcy bez mieszkania , czyli bezdomni, którzy zamieszkują przestrzenie

publiczne tj. place, ulice, dworce itd.

Zjawisko to występuje zarówno w krajach słabo rozwiniętych jak i wysoce rozwiniętych, z tą jednak

różnicą, że w tym drugim przypadku ma to charakter marginalny np. w Indiach tysiące ludzi mieszka

na ulicy, co dodatkowo ułatwia im klimat. W Polsce temat bezdomności pojawił się po upadku

socjalizmu czyli „Państwa opiekuńczego”, na skutek narastającego bezrobocia, eksmisji z zadłużonych

mieszkań, likwidacji hoteli robotniczych. Można spotkać również przypadki bezdomności z wyboru.

Mieszkalnictwo wykorzystujące konstrukcje nietrwałe (tymczasowe ) to obszary

zamieszkania ludności najuboższej (slamsy) powstające z reguły na terenach

nienadających się na zabudowę mieszkaniową (np. strome zbocza czy też otoczenie

niebezpieczne dla zdrowia).

Tymczasowość wiąże się z wykorzystanymi materiałami (odpady), brakiem fundamentów

i nieuregulowaną sytuacją prawną. Zjawisko to w największej ilości występuje w Ameryce Łacińskiej,

Afryce i Azji (ok. 37% w Kairze, ok.40% w Kalkucie, ok.50% w Meksyku i ponad 60% w Dżakarcie1) .

Dzielnice zabudowy jednorodzinnej , czyli dzielnice domów przeznaczonych dla

jednej rodziny,

Obszary te są bardzo zróżnicowane, gdyż należą do nich tereny rezydencji podmiejskich, dzielnice

willowe tworzone przez domy wolno stojące, a także osiedla domków szeregowych. Posiadają one formy

swobodne lub formy osiedli realizowane według określonego planu. Możemy spotkać zarówno osiedla

robotnicze, jak i dzielnice, zamieszkane przez klasy średnie a także zespoły luksusowych willi klas

wyższych, czy też rezydencje podmiejskie dla najbogatszych.

Zabudowa wielorodzinna charakteryzuje się tym, iż większa liczba rodzin

zamieszkuje pod jednym dachem. Określenie to dotyczy zarówno małych domów z kilkoma

mieszkaniami, jak i bloków zamieszkałych przez kilkaset rodzin.

Budownictwo wielorodzinne było realizowane w miastach polskich do końca lat pięćdziesiątych metodą

tradycyjną w formie mniejszych i większych osiedli oraz plomb w miejscu, gdzie zabudowa została

zniszczona wojną. W Krakowie w okresie tym powstają pierwsze zespoły mieszkaniowe Nowej Huty,

budowane jako osiedla komunalne (w tym os. Wandy, os. Handlowe i Centrum). Budynki posiadają

charakterystyczny dla tego okresu wygląd. Od początku lat sześćdziesiątych potrzeby mieszkaniowe

zaspakajano przez realizację wielorodzinnych osiedli z wykorzystaniem uprzemysłowionych metod

budowlanych. Rozwój osiedli mieszkaniowych z wielkiej płyty uwarunkowany był politycznie,

ekonomicznie i technologicznie. Preferowano monofunkcyjne, wielkoobszarowe osiedla, z ujednoliconym

standardem wyposażenia i wykończenia mieszkań (duża liczba mieszkań w stosunkowo krótkim czasie).

Śródmieścia charakteryzowały się nieuregulowanymi prawami własności kamienic i gruntów, a duże

mieszkania były zasiedlane przez kilka rodzin. Czynsze były regulowane co powodowało stopniową

degradacje wartościowych historycznie kamienic. Budownictwo jednorodzinne miało małe znaczenie,

rozwijało się głównie w strefie podmiejskiej, w chaotycznym układzie i bez dróg, co powodowało

niszczenie środowiska.

Budownictwo wielorodzinne lokalizowane było w „szczerym polu”, z dala od śródmieścia i miejsc pracy,

bez rozwiązań komunikacyjnych a także szkół i przedszkoli.

Odmienna jest dynamika kształtowania się cen mieszkań „nowych” i „starych” zarówno na południu, jak

i w centrum Polski. Mieszkania wybudowane przed 1990 rokiem, a więc w większości te określane

mianem „wielkiej płyty”, zdecydowanie gwałtowniej reagowały na zawirowania na lokalnym rynku

nieruchomości. Szczególnie wyraźnie w przypadku Krakowa widać, że ceny lokali z tej kategorii

gwałtownie wahały się i wykazywały brak stabilności, podczas gdy mieszkania „nowe” cechowała raczej

trwała tendencja wzrostowa. W pierwszej połowie roku 2007, gdy panowała powszechna opinia o

wzrostach cen i stopień optymizmu sprzedających był stosunkowo wysoki, ceny mieszkań „starych”

wzrastały szybciej niż ceny mieszkań „nowych”. Już od połowy roku widać zmianę tendencji. Złe

wiadomości dotyczące kondycji rynku najmocniej uderzyły w segment lokali „starszych”.

1 T. Kaczmarek, T. Koralewski, R. Matykowski, Wielka encyklopedia geografii świata, t. 12, Wydawnictwo Kurpisz,

Poznań 1998.

W przypadku mieszkań powstałych w okresie PRL-u dominującą technologię budowlaną stanowiła

„wielka płyta”. Pierwsze osiedla budowane w tej technologii pojawiły się na początku lat 60. Niemal od

początku lat 90. mieszkania zbudowane w tej technologii zaczęły zaliczać się do segmentu mieszkań

najtańszych. Mieszkania w blokach z „wielkiej płyty” to zazwyczaj niższy komfort, nieszczelne okna,

wadliwe instalacje, liczne błędy architektoniczne. Generalnie oprócz minusów związanych z technologią

budowlaną można wymienić dodatkowo: wysokie koszty utrzymania, niski poziom bezpieczeństwa na

osiedlach.

„Nowe” lokale utrzymywały natomiast stabilność cenową i częściowe wzrosty. Można

więc, założyć, że korekta, której byliśmy świadkami, była w dużej mierze generowana

właśnie przez mieszkania „stare”

Ceny w lutym dla mieszkań „nowych” i „starych”

Wciąż utrzymują się te tendencje, które występowały niezmiennie od połowy roku 2007

– różnice w średnich cenach mieszkań „nowych” i „starych” zwiększają się nadal,

średnio o około 25 zł na jednym m kw.

W stolicy kraju stabilizacja ostatnich miesięcy przejawia się w odmienny sposób niż

w Małopolsce. Ceny warszawskich nieruchomości wzrosły, jednak i w bieżącym

miesiącu wzrost ten był głównie zasługą mieszkań „nowych”. W Krakowie średnia cena

mieszkań spadła, a było to spowodowane głównie przez kształtowanie się ceny

mieszkań „starych”. To właśnie ten segment odnotowuje obniżkę o 0,31 proc.,

w chwili, gdy ceny mieszkań „nowych” pozostają właściwie niezmienione.

Nowe lokalizacje mieszkaniowe

Zmiany lokalizacji mieszkaniowych spowodowane są głównie zmianą miejsca

zamieszkania nazywaną ruchliwością mieszkaniową , czyli migracją wewnątrz

obszarów zurbanizowanych.

Uzależniona jest ona od bardzo wielu czynników takich jak:

 struktury miasta

np. minimalizacja odległości przemieszczeń,

 preferowanych wartości i stylu życia.

Osoby młode i samotne częściej przeprowadzają się, niż osoby starsze. Nie bez znaczenia pozostaje tu

też fakt własności mieszkania, gdyż właściciele rzadziej się przeprowadzają, niż lokatorzy mieszkań

czynszowych.

 możliwości ekonomicznych,

 cykliczności gospodarki,

Okresy wzrostu gospodarczego wiążą się ze wzrostem dochodu ludności, a to powoduje wzrost

zapotrzebowania na nowe mieszkania. Rozpoczyna się tu tak zwany proces filtracji, polegający na tym,

ze osoby o niższych dochodach, przejmują mieszkania po osobach o wyższych dochodach,

 zmian polityczno – ekonomicznych na rynku mieszkaniowym,

Jak wykazały badania przeprowadzone w Wielkiej Brytanii, ograniczenie sektora prywatnego

czynszowego spowodowało zmniejszenie ruchliwości mieszkaniowej,

 wieku budownictwa mieszkaniowego.

Im młodsze budownictwo tym większa ruchliwość mieszkaniowa. Wynika to z faktu, iż, wraz ze

starzeniem się budynków starzeją się mieszkańcy i ruchliwość spada.

 napływających imigrantów z innych miast i regionów oraz ich statusu

społecznego, który wpływa na wybory lokalizacji mieszkań.

Na zachodzie najbardziej ruchliwa jest grupa ludzi bardzo dobrze wykształconych, którzy przemieszczają

się z miasta do miasta w celu poszukiwania lepszej pracy,

 ograniczeń związanych ze statutem społecznym, rasowym i etnicznym .

Część ruchliwości mieszkaniowej jest dobrowolna, a część ma charakter wymuszony.

Wymuszone przemieszczenia obejmują: wyburzanie mieszkań i domów, małżeństwa, rozwody, przejście

na emeryturę, pogorszenie stanu zdrowia, zmianę lokalizacji miejsca pracy uniemożliwiającą codzienne

dojazdy i stanowią 40% wszystkich ruchów mieszkaniowych2. Najpowszechniejszą przyczyną

dobrowolnego przemieszczania mieszkaniowego jest zmiana wynikająca ze zmiany liczby członków

gospodarstwa. Kiedy przybywa osób w rodzinie niezbędna jest większa przestrzeń, kiedy dzieci dorastają

i opuszczają rodziców ta przestrzeń staje się zbyteczna.

Badania ruchliwości mieszkaniowej wykazują strefowo – koncentryczną

strukturę statusu rodzinnego .

Oznacza to, że wiele gospodarstw domowych woli żyć wśród rodzin o podobnym do ich wieku, składzie

i statusie społeczno ekonomicznym. W Stanach Zjednoczonych znajdują się osiedla przeznaczone tylko

dla osób samotnych albo tylko dla małżeństw z dziećmi. Zjawisko to powoduje postępującą

segregacje przestrzenno – społeczną, która wyraża się grodzeniem budynków

o wyższym standardzie, a z drugiej strony postępującą degradację starych osiedli

zamieszkałych przez ludzi ubogich i ubożejących. B. Jałowiecki, wysuwa hipotezę, że

ogrodzone osiedla są kolejną historyczną postacią getta . Opierają się one na zasadzie

samoizolacji ich mieszkańców. Słowo getto, wywodzi się z Wenecji i oznacza miejsce zamknięte3.

Autor dokonuje podziału na getta ubóstwa (powstałe w wyniku degradacji mieszkań usytuowanych w

cieniu zakładów przemysłowych, powstałych zarówno na przełomie XIX i XX stulecia, jak i w okresie

socjalizmu) i getta dobrobytu (usytuowane na atrakcyjnych ekologicznie obszarach podmiejskich,

ogrodzone, z wyrażnie zaznaczonymi granicami, rozumianymi jako płot czy mur, ale także społecznymi

dzielącymi mieszkańców na bogatych – obecnych i biednych –nieobecnych).

Fenomen osiedli za bramą zamieszkałych przez osoby o podobnym stylu życia,

elity i ludzi poszukujących bezpieczeństwa, rozwinął się w Stanach

Zjednoczonych, ale szybko dotarł do Europy w tym także Polski, gdzie przybrał

spektakularne rozmiary.

Dla przykładu we Francji istnieją 72 osiedla grodzone, w Berlinie tylko jedno osiedle a za to w samej

tylko Warszawie jest ich ponad 200.

Jak wynika z badań przeprowadzonych na targach mieszkaniowych w Warszawie4,

cechy idealnego mieszkania uszeregowane przez badanych w kolejności ważności i typ

osiedla na którym chciałyby mieszkać przedstawiają się następująco:

Rysunek 1 – Cechy idealnego mieszkania uszeregowane przez respondentów w

kolejności ważności

2 G. Węcławowicz, „Geografia społeczna miast”, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2003, s. 120.

3 Powstanie getta żydowskiego w Wenecji datuje się na 29 marca 1516 rok.

4 B. Jałowiecki, W. Łukowski, „Gettoizacja polskiej przestrzeni miejskiej”, Wydawnictwo SWPS Academica oraz

Wydawnictwo Naukowe Scholar, Warszawa 2007, s. 117.

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: