WYŻSZA SZKOŁA GOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCIAMI

W WARSZAWIE

Monika Banach

NR ALBUMU 2813

WYDZIAŁ: EKONOMIA

SYSTEM STUDIÓW: ZAOCZNY

KIERUNEK: EKONOMIA

SPECJALNOŚĆ: GOSPODAROWANIE

                             NIERUCHOMOŚCIAMI

Ekonomiczne i społeczne skutki wprowadzenia ustaw o ochronie praw lokatorów i o dodatkach mieszkaniowych

Praca magisterska

napisana pod kierunkiem naukowym

Prof. zw. dr. hab. Władysława Misiaka

WARSZAWA 2004

Spis treści

I. Wstęp              3

1. Cel, zakres, metoda              5

II. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego              7

1. Geneza, cele i przepisy ogólne              7

2. Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów              18

2.1 Polityka czynszowa              18

2.2 Zawieranie i wypowiadanie umów najmu              31

2.3 Eksmisje              38

3. Lokale socjalne              44

III. Ekonomiczne i społeczne skutki wprowadzenia ustawy o ochronie praw lokatorów              50

1. Społeczne aspekty polityki mieszkaniowej              59

IV. Ustawa o dodatkach mieszkaniowych              64

1. Cele ustawy oraz przepisy              64

V. Ekonomiczne i społeczne skutki wprowadzenia ustawy o dodatkach mieszkaniowych              69

VI. Podsumowanie              77

VII. Bibliografia              83

VIII. Aneks              86

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. nr 71, poz. 733 ze zm.)              86

2. Ustawa z dnia 17 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw              98

I. Wstęp

13 lipca 1999 roku, Rada Ministrów zatwierdziła Założenia Polityki Mieszkaniowej na lata 1999 – 2003. W celu realizacji przyjętych założeń, 11 lipca 2001 roku, uchwalono dwie ustawy:

-           ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, oraz

-           ustawę o dodatkach mieszkaniowych.

Celem ustawodawcy było urynkowienie gospodarki mieszkaniowej, przy jednocześnie silnej ochronie lokatorów.

Regulacje zawarte w tych aktach, wynikają z podstawy wszystkich polskich uregulowań prawnych w zakresie ochrony lokatorów – Konstytucji RP[1]. Art. 75 nakłada na władze publiczne obowiązek zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli, poprzez wspieranie rozwoju budownictwa socjalnego oraz popieranie działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania.

Kolejnym niezwykle ważnym celem władz państwowych w zakresie ochrony lokatorów jest przeciwdziałanie bezdomności. Do 1994 roku regulował to zakaz eksmisji "na bruk". Po wejściu w życie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, przesłanki eksmisji bez zapewnienia lokalu zastępczego uległy rozszerzeniu, ale ustawa o ochronie praw lokatorów ponownie je zawęziła, wzmacniając pozycję lokatora.

Konstytucja zobowiązuje władze publiczne do ochrony najemców przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi. Przepis ten obejmuje, oprócz ochrony trwałości stosunku najmu, także ochronę najemcy przed swobodnym podnoszeniem opłat za korzystanie z lokalu. Art. 75 ust. 2 Konstytucji brzmi: "ochronę praw lokatorów określa ustawa"[2]. Tym samym Konstytucja nałożyła na rząd obowiązek przedstawienia Sejmowi projektów ustaw, które umożliwiłyby obywatelom realizację zagwarantowanych im konstytucyjnie praw.

W opisywanych ustawach postanowiono połączyć powyższe założenia z zagwarantowanym (również konstytucyjnie) prawem do dysponowania i korzystania z prawa własności.

Ustalenia objęły następujące dziedziny: zasady zawierania i wypowiadania umów najmu, problem eksmisji, politykę czynszową, ochronę najuboższych w postaci lokali socjalnych i systemu dodatków mieszkaniowych. Tę złożoną problematykę dodatkowo komplikuje konieczność skonfrontowania przepisów z często sprzecznymi racjami lokatorów – najemców i właścicieli – wynajmujących.

1. Cel, zakres, metoda

Celem niniejszej pracy jest pokazanie, jak trudno jest w młodym, demokratycznym państwie zmienić ustalenia poprzedniego systemu, niemające obecnie racji bytu. Poważnym problemem jest zlikwidowanie pozostałości po publicznej gospodarce zasobem mieszkaniowym i wprowadzenie na to miejsce gospodarki opartej na zasadach wolnorynkowych. Praca ta również ma za zadanie wykazać jak trudną jest sztuka kompromisu i pogodzenia interesów przeciwnych stron. Mowa tu o najemcach i wynajmujących.

Tytułowe społeczne i ekonomiczne skutki wprowadzenia ustaw o ochronie praw lokatorów i o dodatkach mieszkaniowych to próba przewidzenia konsekwencji, jakie niosą za sobą zmiany zawarte w ich przepisach.

Z tego też powodu zostanie tu wykorzystana metoda wtórnej analizy danych[3]. Chodzi o to, aby na podstawie poprzednio obowiązujących przepisów oraz subiektywnych (ze względu na strony czynnie uczestniczące w problemie) artykułów prasowych, dokonać prognozy na przyszłość. Będzie to również próba wyciągnięcia wniosków na podstawie reakcji dwóch, a właściwie trzech stron konfliktu (obrońców praw lokatorów, właścicieli oraz ustawodawcy) na ostatnie zmiany w zakresie omawianej dziedziny.

Niektóre artykuły wymienionych w tytule ustaw zostały celowo pominięte (dostępne są w dołączonym do pracy aneksie) aby ułatwić skoncentrowanie się na najbardziej istotnych problemach, takich które niosą za sobą największe konsekwencje.

Ze względu na to, że problem dotycz całego kraju, a nawet (w obliczu toczących się przed Europejskim Trybunałem Praw Człowieka procesów) wykracza poza jego granice niemożliwym było przeprowadzenie samodzielnych badań empirycznych. Ponadto, jak już zostało wspomniane, praca dotyczy w większości prognozy przyszłych zdarzeń. Jest to możliwe jedynie poprzez wnikliwą analizę, poczynionych na przestrzeni ostatnich lat badań i spostrzeżeń. Opracowania wykorzystane w tej pracy to opinie zarówno ekspertów w dziedzinie mieszkalnictwa, jak i lokatorów, których życie zetknęło z efektami prac legislacyjnych.

Przyjęte w tej pracy podejście, oparte jest też w dużej mierze na analizie materiałów dostępnych w opracowaniach specjalistycznych instytucji zajmujących się w Polsce problematyką mieszkalnictwa. Są to: Ministerstwo Infrastruktury, Główny Urząd Statystyczny, Instytut Rozwoju Miast w Krakowie oraz nieistniejące już Instytut Gospodarki Mieszkaniowej w Warszawie i Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Cennych informacji na temat aktualnie wdrażanych, jak i planowanych zmian dostarczyło śledzenie przebiegu prac legislacyjnych Sejmu, poprawek Senatu, oraz orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego.

Wtórna analiza danych narzuca często ogromne ograniczenia. Jednak w przypadku tego opracowania stała się dużym plusem. Po pierwsze dotyczy wielkości próby i planu badawczego. Ogromny obszar, którego nie można było zawęzić do jednego regionu czy gminy uniemożliwia przeprowadzenie własnych badań w tym zakresie. Druga sprawa to dostępność danych. Wiarygodne w tej materii dane, muszą obejmować tysiące gospodarstw domowych. I w tym wypadku wiarygodne dane statystyczne można przedstawić, jedynie posiłkując się badaniami wyspecjalizowanych instytucji.

Ostatnim elementem, dla którego najlepszą była metoda wtórnej analizy danych to analiza materiałów prasowych. Jest to w tym przypadku jedyna możliwość poznania subiektywnej opinii masowej i konfrontacji różnych punktów widzenia.

II. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego

1. Geneza, cele i przepisy ogólne

Wraz z pojawieniem się własności prywatnej powstał problem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, polegający na korzystaniu z cudzej nieruchomości. Pierwsze uregulowania, począwszy od prawa rzymskiego, były dla lokatora wysoce niekorzystne. Właściciel mógł najemcę w każdej chwili wyrzucić, stosując w razie potrzeby przemoc fizyczną. Z czasem jednak pozycja lokatora zaczęła ulegać wzmocnieniu.

W Polsce pierwsze istotne dla niniejszej pracy uregulowania wprowadzono wraz z ustawą o ochronie lokatorów z 1924r.[4] Po pierwszej wojnie światowej, ustawodawca zauważył potrzebę ingerencji państwa w sferę stosunków mieszkaniowych. Celem ustawy było niedopuszczenie do nadmiernego wzrostu czynszów oraz ochrona najemców przed niespodziewanymi wypowiedzeniami. Aby jednak nie zahamować tym przepisem rozwoju budownictwa, regulacja objęła tylko istniejące zasoby. Plan odniósł sukces. Podaż nowych mieszkań była na tyle duża, że inwestorzy musieli stosować odpowiednio niskie czynsze. W owych zasobach podwyżki komornego mogły być dowolne, jednak dokonywane tylko raz w roku. Zapisy dotyczące wypowiedzeń i rozwiązywania stosunku najmu znalazły swoje odbicie w aktualnie obowiązującej ustawie o ochronie praw lokatorów z 21 czerwca 2001r.[5] Były to na przykład możliwość wypowiedzenia stosunku najmu w przypadku zalegania w opłatach czynszowych bądź zakłócania w sposób rażący porządku domowego.

Dalsze postępy w dziedzinie polityki mieszkaniowej zahamował wybuch drugiej wojny światowej. Działania wojenne, oprócz ogromnych zniszczeń, spowodowały też zmiany terytorialne oraz migracje ludności na ogromną skalę. Pierwszy raz w powojennej Polsce pojawiła się centralna gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Nowe prawa regulował dekret PKWN z 7 września 1944r. o komisjach mieszkaniowych[6]. Powołał on komisje mieszkaniowe, które miały sprawować pieczę nad sposobem zajmowania mieszkań. Zasadą był przydział na każdego mieszkańca przestrzeni mieszkalnej odpowiedniej do jego zawodu, stanu zdrowia i stanu rodzinnego. Dekret ten został następnie zastąpiony dekretem z 21 grudnia 1945r. o publicznej gospodarce lokalami i kontroli najmu[7]. Konsekwencją regulacji wprowadzonych dekretem było to, że właściciel nie mógł swobodnie wynajmować swojego lokalu. Rozwiązanie to miało być tymczasowe, jednak zostało utrwalone ustawą z dn. 30 stycznia 1959r. – Prawo lokalowe[8]. Publiczna gospodarka zasobem mieszkaniowym została utrzymana w mocy, tak samo jak system reglamentacji czynszów. Kolejna ustawa – również Prawo lokalowe – z 10 kwietnia 1974r.[9] zmieniła jedynie nazwę publicznej gospodarki lokalami na "szczególny tryb najmu". Umowa najmu była wynikiem decyzji administracyjnej o przydziale lokalu lub budynku. Decyzję wydawano w drodze uchwały właściwej Rady Narodowej miasta lub gminy. Stawki czynszów były określane przez Radę Ministrów. Były one bardzo niskie, więc najemcy dodatkowo ponosili koszty eksploatacji i bieżących remontów. Możliwość wypowiedzenia najmu była uzależniona od decyzji sądu, a ewentualna eksmisja wiązała się zawsze z dostarczeniem lokalu zastępczego.

Zapowiedź zniesienia publicznej gospodarki mieszkaniami pojawiła się wraz z ustawą o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych z 2 lipca 1994r.[10] Ustawa miała sprostać wymaganiom nowego ustroju – demokracji. Przywrócenie własności przy jednoczesnej ochronie lokatorów zajmujących mieszkania na podstawie decyzji administracyjnych spowodowało powstanie konfliktu, którego końca po dziesięciu latach nadal nie widać.

Ustawa z 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów[11] zastąpiła obowiązującą od 1994 roku ustawę o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Przed 1994 rokiem obowiązywały w Polsce czynsze urzędowe, które ustalane były rozporządzeniami Rady Ministrów. Ich wysokość zapewniała jedynie sfinansowanie Średnio około 30% bieżących kosztów eksploatacji budynków mieszkalnych w kraju. Niskie czynsze stanowiły główny problem postępującej dekapitalizacji budynków. Jednym z istotnych założeń ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych było urynkowienie gospodarki mieszkaniowej. Chodziło o dostosowanie czynszów do poziomu ekonomicznego, zapewniającego pokrycie kosztów utrzymania i odtworzenia budynków. Wymieniona ustawa wprowadziła reformę czynszów polegającą na przekazaniu kompetencji do ustalania zróżnicowanych czynszów regulowanych gminom oraz wprowadziła ochronę dla najemców w postaci obligatoryjnych dodatków mieszkaniowych dla gospodarstw domowych mających najniższe dochody.

W myśl przepisów ustawy (art. 21) czynsz regulowany to "opłaty związane z utrzymaniem budynku" i nie można ich mylić ze świadczeniami, które najemca jest zobowiązany uiszczać za zajmowany lokal tj. opłatami za energię elektryczną, energię cieplną, gaz, wodę, odbiór nieczystości stałych i płynnych, windę itd. Czynsz regulowany dotyczy najemców lokali tworzących mieszkaniowy zasób gminy oraz stanowiących własność Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych lub osób prawnych prowadzących eksploatację budynków w celach niezarobkowych (za wyjątkiem spółdzielni mieszkaniowych).

Ponieważ kompetencje do ustalania czynszu regulowanego zostały przekazane gminom, ustawodawca wprowadził dla ochrony lokatorów ich górną granicę do 3% wartości odtworzeniowej lokali. Wartość odtworzeniową wyznacza iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego 1m kw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego – odpowiadającego cenie 1 m kw. kosztów budowy nowych budynków mieszkalnych. Wskaźnik ten ustalany jest w drodze zarządzenia co kwartał przez wojewodę.

Założenia ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych przewidywały, że od 1995 roku nastąpi stopniowe urynkowienie gospodarki mieszkaniowej. Zakładano, że gminy doprowadzą do takiego poziomu czynszów, które pokrywać będą w pełni bieżące koszty eksploatacji oraz umożliwią odpisy na fundusz remontowy. W poprzednim okresie obowiązywał bowiem nieefektywny system niskich czynszów, w którym właściciele dopłacali do kosztów utrzymania budynków mieszkalnych zarówno gospodarstwom domowym o wysokich dochodach jak i o niskich dochodach. Ten niesprawiedliwy społecznie system dotacji udzielanych dotychczas przez gminy do metrów kwadratowych powierzchni zasobów miał uzdrowić system dodatków mieszkaniowych, kierowanych do tych gospodarstw, które z racji niskich dochodów takiej pomocy potrzebowały.

Obowiązująca ówcześnie polityka czynszowa dotycząca ustalania niskich czynszów regulowanych w budynkach będących własnością osób fizycznych była rozpatrywana w 2000 roku przez Trybunał Konstytucyjny[12]. Orzekł on, że art.56 ust.2 jest niezgodny z konstytucją.

W myśl artykułu do dnia 31 grudnia 2004 roku włącznie, czynsz najmu lokali nawiązanego w sposób, o którym mowa w ust.1 (na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale lub na podstawie innego tytułu prawnego przed wprowadzeniem w danej miejscowości publicznej gospodarki lokalami albo szczególnego trybu najmu), położonych w domach stanowiących własność osób fizycznych lub prawnych albo lokali stanowiących własność takich osób, ustala się zgodnie z przepisami o czynszu regulowanym.

Trybunał Konstytucyjny uznał, że lokatorzy nie powinni być narażeni na nieprzewidywalne i arbitralne podwyżki czynszów. Jednocześnie stwierdził, że ciężar ochrony słusznych praw lokatorów nie może być w przeważającym stopniu przerzucony na właścicieli budynków (lokali) prywatnych. "Obecnie obowiązująca ustawa, umożliwia stosowanie właściwej polityki określania przez gminy wysokości czynszów poniżej kosztów eksploatacji i utrzymania lokali, tzn. poniżej granicy wyznaczonej koniecznymi składnikami czynszu, określanymi w art. 21 ustawy o najmie lokali"[13]. Po drugie, "Trybunał Konstytucyjny wskazuje na wadliwość dotychczasowego systemu ochrony najemców lokali mieszkaniowych, w którym ochrona opiera się na przypadkowym kryterium, jakim jest sposób nawiązywania stosunku najmu, a nie uwzględnia rzeczywistej sytuacji majątkowej najemcy"[14]. W rezultacie oznaczało to wyłączenie spod ochrony bardzo licznej grupy ludzi zajmujących mieszkania lokatorskie w spółdzielniach mieszkaniowych lub najemców mieszkań płacących czynsz wolny. Ta kategoria osób pozbawiona była ochrony zarówno poprzez mechanizm czynszu regulowanego jak i mechanizm dodatków mieszkaniowych. Po trzecie, Trybunał uznał, że prawa lokatorów i prawa do mieszkania są wartościami konstytucyjnie chronionymi. Uznając ówcześnie stosowany mechanizm ochrony za niezgodny z konstytucją ze względu na jego zasadnicze wady, Trybunał wyraźnie podkreślił, że "wprowadzenie w miejsce obecnego systemu czynszów regulowanych – czynszu wolnego, stanowiłoby stan niezgodny z Konstytucją[15]". W myśl orzeczenia Trybunału, zmiany przepisów w tym zakresie miały nastąpić nie później niż do 11 lipca 2001 roku. Efektem prac legislacyjnych były w maju 2001 roku projekty dwóch nowych ustaw: ustawy o dodatkach mieszkaniowych[16] oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

Ustawa przewidywała ograniczenia w czynszach do 31 grudnia 2004 roku. W styczniu czynsze miały zostać uwolnione. Zapis ten znalazł wielu zwolenników jak i zagorzałych przeciwników. Do tych pierwszych zaliczyli się właściciele prywatnych kamienic, których dotychczasowe ograniczenia pozbawiały możliwości bieżącego utrzymania nieruchomości, nie mówiąc o remontach czy modernizacji. W rezultacie przepisy nie pozwalały na pełne wykonywanie prawa własności. Jedyne zastrzeżenie budził odległy podówczas termin wejścia nowych przepisów w życie. Przeciwną w tej kwestii grupę stanowili lokatorzy, których niewątpliwe radykalne zmiany w wysokości czynszów mogły pozbawić dachu nad głową, bowiem zmienione przepisy dotyczące dodatków mieszkaniowych a także prawo do lokali socjalnych, nadal nie obejmowały wszystkich, którzy mogli znaleźć się w potrzebie. W efekcie rząd opracował projekt poprawki. Projekt noweli zakładał odroczenie o cztery lata urynkowienia czynszów. Do końca 2004 roku właściciele mieli- tak jak teraz- samodzielnie decydować o wysokości czynszu w granicach ustawowego pułapu 3% wartości odtworzeniowej. W następnych latach pułap ten miał być stopniowo podnoszony, do 4% wartości odtworzeniowej lokalu w 2008 roku w następujący sposób:

-         w roku 2005 wysokość czynsz miała nie przekraczać 3,25%

-         w roku 2006 – 3,5%

-         w roku 2007 – 3,75%

-         w roku 2008 – 4%[17].

Na dzień 1 stycznia 2009 roku zaplanowane było całkowite uwolnienie czynszów[18]. Projekt ten jednak nie zyskał aprobaty i problem pozostawał nierozwiązany. Ostatecznie 3 listopada 2004 roku sejm przyjął nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów proponując nowe rozwiązania[19].

Po nowym roku 2005 przestaną obowiązywać przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów ograniczające wysokość czynszów w lokalach kwaterunkowych. Dotyczy to głównie lokali komunalnych i w prywatnych budynkach. W uchwalonej nowelizacji proponuje się by od nowego roku zasady podnoszenia czynszu były jednakowe dla wszystkich lokatorów, nie tylko najemców lokali kwaterunkowych. Przewiduje się jednak i wyjątki. Spod działania ustawy o ochronie praw lokatorów wyłączono mieszkania: spółdzielcze, służb mundurowych (najwięcej ma ich wojsko), prywatnych właścicieli (jeżeli umowa najmu została zawarta po dacie wejścia w życie tej noweli), a także wynajęte na zasadach najmu okazjonalnego.

Od 1 stycznia 2005 roku tam, gdzie obowiązuje ustawa, właściciel będzie mógł podnosić czynsz. Jednak w zależności od wysokości podwyżki będą obowiązywały różne tryby. Jeżeli czynsz nie przekracza 3% wartości odtworzeniowej 1 mkw. lokalu, to właściciel może go podnieść do owych 3%. Potem istnieje możliwość podniesienia czynszu do 10% czynszu dotychczasowego rocznie. Właściciel musi na żądanie lokatora poinformować go na piśmie, z jakiego powodu podnosi opłaty oraz przedstawić kalkulację podwyżki. Lokator, który dojdzie do wniosku, że jest ona za wysoka, może udać się w tej sprawie do sądu. Dopóki sąd nie rozstrzygnie sporu, dopóty lokator będzie opłacał czynsz w starej wysokości.

Rysunek 1. Wysokość czynszu za mieszkanie w wybranych miastach w 2004r.

Źródło: R. Krupa-Dąbrowska, "Dowolna tylko pierwsza podwyżka", "Rzeczpospolita" z dnia 18.12.2004r.

Właściciele oraz dysponenci publicznych zasobów mieszkaniowych (między innymi gminy, przedsiębiorstwa państwowe, uczelnie państwowe) będą mogli ponadto obniżać czynsze osobom o niskich dochodach. W tym celu rada gminy, wojewoda lub inna uprawniona do tego jednostka podejmie uchwałę (lub zarządzenie) ustalające zasady stosowania obniżek. Decyzje w konkretnych sprawach podejmuje już sam właściciel (albo zarządzający).

Gminy będą mogły wynajmować mieszkania u innych właścicieli, aby je podnająć następnie swoim mieszkańcom. Jednocześnie mogą pobierać czynsz mniejszy od tego, za jaki same wynajęły mieszkanie. Do najmu okazjonalnego i komercyjnego będą miały zastosowanie przede wszystkim przepisy kodeksu cywilnego[20],[21].

Ustawę o ochronie praw lokatorów rozpoczynają przepisy ogólne, tłumaczące jej cel, zakres oraz odbiorców. Na wstępie ustawodawca informuje że ustawa reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy (art. 1).

Ustawodawca rozpoczyna od zdefiniowania stosowanych pojęć, takich jak lokator, właściciel, współlokator, lokal socjalny, lokal zamienny, powierzchnia użytkowa lokalu, opłaty niezależne od właściciela, gospodarstwo domowe, mieszkaniowy zasób gminy, publiczny zasób mieszkaniowy oraz wskaźnik przeliczeniowy 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku. Terminy te zostaną pokrótce omówione poniżej (pełna treść artykułu znajduje się w Aneksie).

W rozumieniu ustawowym, lokatorem jest najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Właścicielem jest wynajmujący lub inna osoba, z którą lokatora wiąże stosunek prawny, uprawniający go do używania lokalu. Mianem współlokatora określany jest lokator, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem.

Lokalem jest ustawie nazywany każdy lokal służący do zaspakajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. W rozumieniu ustawy, lokalem nie jest pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego przebywania osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli domów wypoczynkowych lub innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. Z kolei przez lokal socjalny rozumie się w ustawie lokal nadający się do zamieszkania pod względem wyposażenia i stanu technicznego, w którym powierzchnia pokoi przypadająca na jednego członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 mkw., a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego – 10 mkw. Może to przy tym być lokal o obniżonym standardzie. Przez lokal zamienny rozumiany jest lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, co lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej w takie jak on urządzenia techniczne i posiadający łączną powierzchnię pokoi co najmniej taką, jak w lokalu dotychczas używanym. Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 mkw. powierzchni łącznej pokoi, a w przypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 mkw. tej powierzchni.

Powierzchnia użytkowa lokalu to powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, w tym pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Do powierzchni użytkowej lokalu nie zalicza się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Mieszkaniowy zasób gminy to lokale stanowiące własność lub w posiadaniu samoistnym gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy (z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego). Przez publiczny zasób mieszkaniowy należy rozumieć lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy, lokale stanowiące własność innych jednostek samorządu terytorialnego (lub ich osób prawnych) oraz lokale Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych.

Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych wyraża przeciętny koszt budowy 1 mkw. takiej powierzchni w mieście lub województwie. Jest on ustalany przez wojewodę na okres 6 miesięcy na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego (opracowanych według powiatów) oraz własnych analiz i ogłaszany w drodze obwieszczenia w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

Wypada jeszcze pokrótce zdefiniować pojęcia opłat niezależnych od właściciela oraz gospodarstwa domowego. Opłaty niezależne od właściciela to opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Przez gospodarstwo domowe rozumiana jest jednostka, o której mowa w przepisach o dodatkach mi...