zadanie.doc

Rozwiązanie zadanie z 17 września 2009 roku

Cel-przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej w prawo własności (nabycie gruntu na własność)

Dane:

- cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste– usługowo - handlowy

- pow.działki – 3000m2

- data zawarcia uw - 15.VI.1987r.

- okres trwania uw – 99 lat

- współczynnik kapitalizacji Wk – 12,5

Ustalenie opłaty z tytułu przekształcenia prawa uw w prawo własności określam na podstawie:

Rozporządzenia  z 21 września 2004 roku w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego ( paragraf 30) i  Ustawy z 21 sierpnia o gospodarce nieruchomościami(art.33 ust.3 i art.69).

Paragraf 30 w/w rozporządzenia stanowi:

Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa uw w celu nabycia nieruchomości na własność przez użytkownika wieczystego

( art.33 ust.3 ustawy o g.n.), wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego Wk określonego wg wzoru zamieszczonego w par.29 ust.3 w/w rozporządzenia.

Wk=(1-Sr / R)x t/T +0,25 x T-t / T

Wk –współczynnik korygujący

Sr - stawka % opłaty rocznej nie większa niż 3%

t – liczba lat nie wykorzystanego okresu uw

T – liczba lat na które ustanowiono uw

R- przeciętna stopa kapitalizacji ustalona na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza niż 0,09 i nie większa niż 0,12

Art.69 w/w ustawy stanowi: na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, zalicza się kwotę równą wartości prawa uw tej nieruchomości, określoną wg stanu na dzień sprzedaży.

                                C Ruw = WRpr. wł. - W Rpr.uw

      C Ruw - cena rynkowa nieruchomości  z prawem uw

WRpr. wł. ‑  wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa własności

W Rpr.uw‑ wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa uw

                               W Ruw = WRwł x Wk

W Ruw - wartość rynkowa prawa uw

WRwł   - wartość rynkowa prawa własności

Wk - współczynnik korygujący

Wartość nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa własności określam na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, w podejściu porównawczym, metodą porównywani parami. Po analizie cen transakcyjnych nieruchomości o przeznaczeniu pod usługi handlu do porównań z nieruchomością szacowaną przyjmuję nr 1,5,10.

Odrzucam transakcje nr:

12, 13, 14, 15 –forma władania uw

3,4 -  szczególne warunki zawarcia transakcji (paragraf 5 Rozporz. w sprawie wyceny)

5 –działka ogrodzona

8 – służebność drogi

4 – niekorzystny kształt

Obliczenia:

1)     Określam zakres kwotowy: ∆c

Cmin = 220 zł/m2

Cmax = 400 zł/m2

∆c= 400-220=180 zł/m2