OPERAT SZACUNKOWY
Nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym położonej w Olsztynie przy ul. Promienistej 1 (obręb113 działka nr 73 )
Wykonawca:
PIECZĘĆ RZECZOZNAWCY MAJATKOWEGO Daria Filipiak
Rzeczoznawca majątkowy
Uprawnienia nr 12345
PODPIS Karolina Szutkowska Rzeczoznawca majątkowy
Uprawnienia nr 54321
Wartość rynkowa gruntu wynosi: 147 200 zł
Słownie: sto czterdzieści siedem tysięcy dwieście złotych
Olsztyn 9.11.2010r.
Spis treści:
1. Przedmiot i zakres wyceny 3
2. Cel wyceny 3
3. Podstawy opracowania operatu 3
3.2. Podstawy prawne 3
3.3. Podstawy metodologiczne 3
3.4. Źródła danych merytorycznych 3
4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego 4
5. Opis i określenie stanu nieruchomości 4
5.1. Stan prawny nieruchomości 4
5.2. Oznaczenie nieruchomości w Ewidencji Gruntów i Budynków: 4
5.3. Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego 4
5.4 Lokalizacja i otoczenie 4
5.5 Opis gruntu 5
6. Sposób wyceny 5
6.1. Wybór podejścia i metody wyceny 5
6.2. Rodzaj określanej wartości 5
7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości 6
7.1. Charakterystyka rynku 6
7.2. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych 7
7.3. Analiza transakcji nieruchomości podobnych 8
8. Określanie wartości nieruchomości 9
8.1. Opis procedury szacowania 9
8.2. Ocena przedmiotu wyceny oraz nieruchomości porównawczych 9
8.3. Określenie wartości przedmiotu wyceny 10
8.3.1. Obliczenie wag poszczególnych cech 10
8.3.2. Obliczanie wartości nieruchomości 11
9. Wynik końcowy wyceny 12
10. Klauzule i ustalenia końcowe 12
11. Wykaz załączników 13
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa o powierzchni 434 m2, będąca własnością Kuczyńskiej - Krogulec Liliany Łucji i Kuczyńskiej - Krogulec Iwony. Położona jest przy ul. Promienistej 1. W skład nieruchomości wchodzi działka ewidencyjna nr 73 położona w obrębie 113. Na działce znajduje się jednokondygnacyjny, wolnostojący, jednorodzinny budynek mieszkaniowy. Stanowi on odrębny od gruntu przedmiot własności. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr 19270 przez IV Wydział Ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie.
Zakres wyceny obejmuje prawo własności nieruchomości gruntowej.
* Na potrzeby ćwiczeń przyjmujemy, że właściciel gruntu jest użytkownikiem wieczystym.
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej gruntu w celu aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego.
Niniejszy operat może być wykorzystany tylko w tym celu.
3.1. Podstawy formalne
Niniejszy operat został sporządzony na potrzeby ćwiczeń szacowanie nieruchomości.
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. 2010 nr 102 poz. 651; z późn. zm.),
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.),
- Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) Krajowy Standard Wyceny Podstawowej nr 1, 3,
- Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW), Nota Interpretacyjna nr 1.
- Źróbek S. (red), Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości, Edukateria 2007.
- Księga wieczysta nr 19270 prowadzona przez IV Wydział Ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie,
- Ewidencja Gruntów i Budynków prowadzona przez Wydział Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta Olsztyna,
- Studium Gminy Olsztyn zatwierdzone uchwałą LXII/724/2010 z dnia 26 maja 2010r.
- wywiad terenowy
- rejestr cen i wartości
- data sporządzenia operatu szacunkowego – 9.11.2010r.
- data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny – 9.11.2010r.
- data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny – 9.11.2010r.
- data wizji terenowej nieruchomości – 6.11.2010r.
Sąd Rejonowy Wydział IV Ksiąg Wieczystych w Olsztynie prowadzi Księgę Wieczystą o numerze: KW 19270, w której brak jest obciążeń w dziale III i IV dotyczących ograniczonego prawa rzeczowego i hipoteki oraz zawarta jest informacja, że nieruchomość jest własnością Kuczyńskiej - Krogulec Liliany Łucji i Kuczyńskiej - Krogulec Iwony.
- województwo: warmińsko - mazurskie
- powiat: olsztyński
- jednostka ewidencyjna: Olsztyn
- obręb: 113
- nr ewidencyjny działki: 73
- użytek: budowlany
- powierzchnia: 434 m2
- nr jednostki rejestrowej to G 24
- nr grupy rejestrowej IVb-k
W związku z brakiem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczenie nieruchomości określa Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Olsztyna Uchwały Rady Miasta Olsztyna nr LXII/724/2010 według którego teren nieruchomości przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową o niskiej intensywności z dnia 26 maja 2010r.
- lokalizacja ogólna:
Działka ewidencyjna nr 73 (obręb 113) położona jest ok. 4km od centrum miasta Olsztyna przy ulicy Promienistej 1 na osiedlu domów jednorodzinnych Słoneczny Stok. Osiedle Słoneczny Stok leży na obrzeżach miasta Olsztyna, w południowo – zachodniej jego części, niedaleko drogi krajowej nr 51 w kierunku Warszawy. Sąsiaduje z osiedlem Kortowo. Obszar ten ma również dobry dostęp do urządzeń infrastruktury społecznej i ekonomicznej. Komunikacja z osiedlem jest dobra. Dojazd umożliwiony jest środkami komunikacji miejskiej MPK, tj. autobusami linii nr 3 i 9.
- lokalizacja szczegółowa:
Nieruchomość położona jest w otoczeniu działek o tym samym przeznaczeniu – zabudowa mieszkaniowa o niskiej intensywności. Zlokalizowana jest ona na skrzyżowaniu ulic: Astronomów i Promienistej. Graniczy z działkami o nr ewidencyjnych 113-74 i 113-94.
Działka ma bezpośredni dostęp do dróg lokalnych pokrytych asfaltem – ul. Astronomów i ul. Promienistej, o małym natężeniu ruchu. Ulica Promienista ma połączenie z ulicą Słoneczną, która to ma połączenie z ul. Dybowskiego, a ta z drogą krajową nr 51 w kierunku Warszawy - ul. Warszawską. W sąsiedztwie znajduje się las (około 100 m), Jezioro Stary Dwór (około 600 m) i Jezioro Kortowskie (około 600 m).
Około 500 m od nieruchomości znajduje się przystanek linii MPK co stwarza łatwy sposób komunikacji z miastem. Na terenie osiedla znajduje się sklep spożywczy, który znajduje się w odległości około 300 od działki.
Nieruchomość gruntowa o powierzchni 434 m2. Kształt działki jest nieregularny, ukształtowanie płaskie, poziome. Działka jest zagospodarowana, znajduje się na niej budynek, a wokół niego drzewa i inne nasadzenia. Teren porośnięty trawą. Działka posiada dostęp do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektrycznej, gazowej i telekomunikacyjnej.
Do oszacowania zastosowano podejście porównawcze z wykorzystaniem metody porównywania parami. Podejście to polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą – której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości podobnych.
Określono wartość rynkową nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania według Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Wartość nieruchomości określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego (zapisem § 28 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się na podstawie wartości nieruchomości gruntowej dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 77 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tekst jednolity Dz.U. 2010 nr 102 poz. 651; z późn. zm.))
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
...
kora_1989