• Wycena nieruchomości w Polsce Przekształcenia gospodarcze w Polsce, rozwój wolności gospodarczej, swobodny przepływ towarów i usług, a także przekształcenia własnościowe przyczyniły się do rozwoju rynku nieruchomości, a tym samym wzrostu znaczenia nieruchomości jako towaru na rynku, przedmiotu transakcji rynkowych i podstawy zabezpieczenia kredytu. W obrót nieruchomościami zaangażowały się także podmioty publiczne, rozwój infrastruktury przyczynił się do wzmożonego nabywania nieruchomości przez państwo w drodze umów cywilnoprawnych lub wywłaszczenia. W związku z tym pojawiła się konieczność określania wartości nieruchomości a ustawodawca stanął przed wymogiem uregulowania prawnego kwestii wyceny nieruchomości, która jest ,,sztuką opartą na znajomości prawa, ekonomii, przepisów budowlanych i w dużej mierze na własnych doświadczeniach rzeczoznawcy majątkowego. W naszym systemie prawnym pojawiły się przepisy regulujące nie tylko techniki wyceny nieruchomości czy działalność zawodową z tym związaną, ale także szczegółowo zostały uregulowane sytuacje, z jakich przyczyn i dla jakich celów wartość nieruchomości powinna zostać określona. Wycena nieruchomości- w najprostszy sposób można zdefiniować jako zespół czynności prowadzących do określania ich wartości. Szacowanie nieruchomości to proces, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości dla różnych celów przy zastosowaniu różnych podejść, metod i technik. Funkcje szacowania: §Funkcja informacyjna – uczestnik rynku poszukuje informacji o wartości nieruchomości dla oceny aktualnego stanu rynku;§ Funkcja decyzyjna – wartość stanowi podstawę podjęcia decyzji urzędowych lub inwestycyjnych; §Funkcja negocjacyjna – wyznaczona wartość stanowi podstawę podjęcia negocjacji w toku transakcji rynkowej ;Funkcja doradcza – wartość stanowi podstawę do ustalenia zasad poprawnego gospodarowania nieruchomością; Funkcja pośrednia – dla wyznaczenia dalszego kierunku rozwoju nieruchomości. Nieruchomość- według słownika – to ,,dobra nieruchome, nieprzenośne, jak place, budynki, lasy, majątki ziemskie Prawne pojęcie nieruchomości- według kodeksu cywilnego - są grunty, czyli ,,części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności’’. Budynki trwale z gruntem związane są zgodnie z art. 48 k.c. – częściami składowymi gruntu, podobnie jak są nimi i inne urządzenia trwale z gruntem związane oraz drzewa i rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Takie pojęcie nieruchomości właściwe jest powszechnie różnym systemom prawa, wywodzi się z prawa rzymskiego. Działka gruntu – niepodzielna, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej. Działka budowlana – jest to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Budynek- jest to obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Przeznaczenie terenu – w zagospodarowaniu przestrzennym określenie funkcji teren, które ustala się w planie miejscowym lub w przypadku braku planu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Struktura użytkowania terenu – udział powierzchni terenów o różnym użytkowaniu do ogólnej powierzchni danego obszaru. Użytki rolne – grunty związane bezpośrednio z produkcją rolną (grunty orne i sady) oraz użytki zielone (trwałe łąki i pastwiska). RODZAJE WARTOŚCI Wartość rynkowa nieruchomości – wg standardów PFSRM , określa wartość rynkową nieruchomości (oznaczając WR) jako najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami; mają stanowczy zamiar zawarcia umowy; są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości; nie działają w sytuacji przymusowej; upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych wyróżniają pięć rodzajów wartości rynkowej nieruchomości: Wartość Rynkowa dla Aktualnego Sposobu Użytkowania (oznaczana symbolem WRU), Wartość Rynkowa dla Alternatywnego Sposobu Użytkowania (WRA), Wartość Rynkowa dla Optymalnego Wykorzystania (WRO), Wartość Rynkowa dla Wymuszonej Sprzedaży (WRW), Wartość Rynkowa dla Przyszłej Sprzedaży (WRP). Wartość Rynkowa dla Aktualnego Sposobu Użytkowania (WRU) – oznacza wartość rynkową przy przyjęciu dodatkowego założenia, że nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania.Wartość Rynkowa dla Alternatywnego Sposobu Użytkowania (WRA) – oznacza wartość rynkową, ale odzwierciadlającą perspektywiczne wykorzystanie nieruchomości dla celów innych niż aktualne.Wartość Rynkowa dla Optymalnego Wykorzystania (WRO)- oznacza szczególny wariant wartości rynkowej dla alternatywnego sposobu użytkowania. Wartość ta podlega ustaleniu przy założeniu dodatkowego warunku najefektywniejszego i najlepszego wykorzystania nieruchomości (najlepszej funkcji nieruchomości).realnie i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Przykład grunty niezabudowane przeznaczone na cele rozwojowe.Wartość Rynkowa dla Wymuszonej Sprzedaży (WRW)- oznacza wartość rynkową przy uwzględnieniu założenia, że istnieją ograniczenia czasowe lub inne dla sfinalizowania transakcji, np. nie wystarczająco długi okres marketingu lub negocjowania sprzedaży nieruchomości.Wartość Rynkowa dla Przyszłej Sprzedaży - oznacza wartość rynkową, jaką przewiduje się dlla danej nieruchomości w dacie jej sprzedaży przy założeniu, że zbycie nieruchomości nie następuje w dniu jej wyceny. Wartość odtworzeniowa nieruchomości – określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także gdy wymagają tego przepisy szczególne. Wartość odtworzeniową nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia.Wartość katastralna nieruchomości – ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Wartość bankowo-hipoteczna- ustalona zgodnie z przepisami ustawy wartość, która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny. Wartość bankowo-hipoteczna ustala się dla wszystkich nieruchomości stanowiących przedmiot zabezpieczenia udzielanych przez bank kredytów. SPOSOBY OKREŚLANIA WARTOŚCI Podejście porównawcze-polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i określa z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Metoda porównywania parami – przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.Metoda analizy statystycznej rynku – przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych. Metoda korygowania ceny średniej – przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Podejście dochodowe- stosuje się przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosic dochód. Polega ono na określaniu wartości nieruchomosci przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów lub innych dochodów z nieruchomości stanowiących przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. Dochodem z nieruchomości może być: czynsz (np. z umowy najmu lub dzierzawy) i inne dochody, takie jak np..: dochody z parkingów, garaży, reklam. W podejściu dochodowym stosuje się w zależności od sposobu określania dochodu dwie metody .metoda inwestycyjna, metoda zysków. Metoda inwestycyjna – metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogacych przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierzawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów Metoda zysków – metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób podany przy metodzie inwestycyjnej. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych. Wg standardu metodę zysków stosuje się do wyceny tych nieruchomości, które przynoszą dochód bezpośrednio uzależniony od szczególnego przeznaczenia nieruchomości lub sposobu ich uzytkowania W obydwu metodach stosuje się te same techniki: kapitalizacji prostej, dyskontowania strumieni pieniężnych. Technikę kapitalizacji prostej – stosuje się przy założeniu, że realna wartość dochodu pozostanie w przyszłości na poziomie dochodu obecnego oraz poziom tego dochodu będzie stały Technikę dyskontowania strumieni pieniężnych – stosuje się dokonując wyceny nieruchomości, dla których realna wartość dochodu ulegnie w przewidywanej przyszłości zmianie (założenie zmiennego ryzyka osiagania dochodów). Zmiana poziomu dochodu może być spowodowana sukcesywnym dochodzeniem nieruchomości i jej części składowych do założonego programu i zdolności świadczenia usług, może być następstwem zmian koniunkturalnych na rynku lub zmian dochodowości nieruchomości wywołanych jej rozwojem. Podejście kosztowe – polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych. Podejście to jest zalecane do wyceny nieruchomości, na które nie ma popytu na rynku i które w konsekwencji nie trafiaja na rynek lub są sprzedawane bardzo rzadko. W warunkach polskich będzie ono zastosowane między innymi od ustalania odszkodowań za strarty wynikające z klęsk żywiołowych lub do określania wartości nieruchomości w okolicznościach szczególnych. Metoda kosztów odtworzenia – określa się, ile wyniosłyby koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych. Innymi słowy ustalany jest koszt wykonania repliki istniejących obiektów, z uwzględnieniem rodzaju materiałów i konstrukcji, a także rozwiązań funkcjonalnych zastosowanych w tych obiektach. Technika szczegółowa- przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykoania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. Technika elementów scalonych – koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilosci scalonych elementów robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. Posługując się omawianą techniką, wykonuje się te same czynnosci co przy technice szczegółowej, z tym że nie ustala się ilości niezbednych robót, ale rodzaje i ilość scalonych elemtów tych robót, jak również ceny scalonych elementów tych robót korzystajac z odpowiednich normatywów cen scalonych. Wycena obiektu budowlanego tą techniką odbywa się według następującego porządku :inwentaryzacja obiektu;opis obiektu budowlanego; dobór obiektu modelowego ustalenie różnic obiektu wycenianego i modelowego; ustalenie cen jednostkowych; ustalenie wartości obiektu budowlanego. Technika wskaźnikowa – przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty których wartość okresla się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. Metoda kosztów zastąpienia – przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów. Podstawą wyceny nieruchomości tą metodą jest określenie kosztów odtworzenia nieruchomości o takiej samej funkcji, przy uwzględnieniu użycia nowoczesnych materiałów i rozwiązań konstrukcyjnych oraz wyposażenia odpowiadjącego obecnym warunkom. Podejście mieszane- w podejściu mieszanym mogą być stosowane elementy podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego. W podejściu mieszanym stosuje się metody: pozostałościową, kosztów likwidacji lub wskaźników szacunkowych gruntów. Metoda pozostałościowa – stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane, polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego. Wartość określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót określonych oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych.
• Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione warunki:
• istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego,
• znany jest rodzaj i zakres robót do wykonania,
• w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku,
Metoda kosztów likwidacji – wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu.
• Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik, właściwych dla podejścia kosztowego.
• Wartość nieruchomości powiększa się o wartość materiałów pozostałych po rozbiórce, jeżeli istnieje możliwość ich odzyskania.
• Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do rozbiórki.
• Zastosowanie metody kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej nieruchomości wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym
Metoda wskaźników szacunkowych gruntu – można stosować przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne lub leśne. Wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 metra sześciennego drewna. Podstawowe etapy procesu wyceny nieruchomości do momentu opracowania redakcyjnego operatu szacunkowego
1. Zamówienie wyceny nieruchomości.
2. Określenie przedmiotu, zakresu i celu wyceny, na tym etapie:
• rzeczoznawca powinien jednoznacznie zrozumieć i określić potrzeby klienta;
• nabyć przybliżoną wiedzę o przedmiocie wyceny;
• strony powinny sformułować i podpisać umowę o czynności szacunkowe.
3. Analiza uwarunkowań prawnych czynności szacunkowych
Na tym etapie następuje:
• określenie stanu prawnego przedmiotu wyceny, rodzaju i treści praw z nim związanych oraz jego przeznaczenia;
• określenie wymagań wynikających z przepisów prawa i standardów zawodowych, co do rodzaju określanej wartości i zasad wyceny.
4. Czynności techniczne i analityczne, tzn.:
• określenie stanu techniczno-użytkowego przedmiotu wyceny;
• zgromadzenie niezbędnych danych i dokumentów o przedmiocie wyceny;
• analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie wynikającym z przedmiotu wyceny.
5. Obliczenia wartości, analiza wyników i określenie wartości.
6. Opracowanie redakcyjne operatu szaunkowego w którym zostaje zamieszczona pełna prezentacja toku rozumowania i wniosków co do wartości nieruchomości.
A) Źródła informacji o nieruchomościach Podstawowe (obligatoryjne)
• Ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości)
• Księgi wieczyste,
• Plany miejscowe zagospodarowania przestrzennego,
• Transakcje rynkowe (monitorowanie rynku),
• Mapa zasadnicza (w tym infrastruktura techniczna),
• Wizja lokalna (protokół z wizji lokalnej),
• Plany urządzenia lasu,
• Powszechna taksacja nieruchomości,
• System informacji o terenie (SIT),
• Cenniki, katalogi, wskaźniki, scalone normatywy
Dodatkowe (fakultatywne)
• Giełdy nieruchomości (przetargi)
• Biura obrotu nieruchomościami,
• Urzędy skarbowe, firmy ubezpieczeniowe,
• Firmy, jednostki zarządzające nieruchomościami,
• Mapy topograficzne, plany miast, mapy tematyczne,
• Opracowania statystyczne, branżowe,
• Informacje i publikacje fachowe.
•
lestan