POLITECHNIKA WARSZAWSKA

Konspekt wykładu

n.t.

WYCENA NIERUCHOMOŚCI

DLA CELÓW SZCZEGÓLNYCH I

WYCENA NIERUCHOMOŚCI SPECJALNYCH

Krystyna Czarnecka

Warszawa 2005/2006

WYCENA NIERUCHOMOŚCI DLA CELÓW SZCZEGÓLNYCH

1.     Wycena dla celów sprawozdań finansowych

2.     Wycena dla zabezpieczeń wierzytelności

INWESTOWANIE  W  NIERUCHOMOŚCI

Inwestowanie oznacza zaangażowanie środków „TERAZ” dla osiągnięcia pożądanych efektów „W PRZYSZŁOŚCI”.

Jest to wydatkowanie środków na składniki majątku trwałego, których użytkowanie będzie trwało dłużej niż jeden rok.

Wyróżnia się dwa rodzaje inwestowania:

1.                              w finansowe składniki majątku trwałego np. w obce akcje, obligacje, w udziały kapitałowe innych firm. Są to lokaty finansowe poza przedsiębiorstwem, dające korzyści w postaci dywidend, odsetek itd.

2.                              w materialne składniki majątku trwałego tj. grunty, budynki i budowle, urządzenia techniczne, maszyny, środki transportowe oraz wyposażenie aparaturowe i sprzętowe. Są to lokaty stanowiące o potencjale rozwojowym przedsiębiorstwa w jego działalności zarobkowej

Typowe decyzje związane z inwestowaniem w firmie:

1.                             Decyzje rozwojowe np. czy powinien powstać nowy wydział, warsztat, magazyn, czy ma nastąpić zakup nowych środków technicznych dla zwiększenia zdolności produkcyjnych, usługowych, handlowych, itd.

2.                             2. Decyzje oszczędnościowe np. czy należy wprowadzić do eksploatacji ulepszone wyposażenie techniczne (maszyny, środki transportowe) dla obniżki kosztów?

3.                             3. Decyzje odtworzeniowe np. czy stary obiekt powinien być wymieniony na nowy teraz czy później?

Decyzje inwestycyjne dzielą się na dwie kategorie:

Decyzje eliminujące

Decyzje typujące

Decyzje inwestycyjne powinny być podejmowane z przewidywaniem długofalowych reakcji na rynku z kilku powodów:

1.     pociągają za sobą zaangażowanie poważnych kwot środków pieniężnych

2.     zaangażowanie środków odnosi się do długiego okresu co powoduje element niepewności i ryzyka w większej skali niż przy decyzjach o skutkach krótkookresowych

3.     realizacja inwestycji w sposób długofalowy kształtuje zapotrzebowanie na określone środki obrotowe, niezbędne do eksploatacji nowopowstałych środków trwałych , które stanowią „infrastrukturę funkcjonalną” firmy

4.     decyzje inwestycyjne raz podjęte są trudne do odwrócenia, jeśli w trakcie realizacji okaże się, ze zostały źle podjęte

5.     czasem sukces lub niepowodzenie firmy zależy tylko od jednej decyzji inwestycyjnej.

Stąd konieczność analiz kierunków i form inwestowania a nie podejmowanie arbitralnych rozstrzygnięć.

Zmienne w procesie inwestowania:

·         cena zakupu

·         wzrost lub spadek wartości rynkowej nieruchomości

·         koszty eksploatacyjne

·         efektywny dochód brutto

·         oprocentowanie kredytu

·         czasokres udzielonego kredytu

oraz

·         stosunek kredytu do wartości inwestycji

·         ulga podatkowa

·         stawka podatku

·         przewidywany okres posiadania nieruchomości

·         pożądana stopa zwrotu.

Inwestowanie w nieruchomości charakteryzuje się długofalowością i małą płynnością co zmusza do rozpatrywania uwarunkowań decyzji w odniesieniu do analiz cyklu koniunkturalnego.

Tradycyjne kryteria inwestowania nie uwzględniają rozłożenia dochodów w czasie ani różnic w poziomie ryzyka poszczególnych przedsięwzięć, podczas gdy każda decyzja inwestycyjna powinna uwzględniać:

1.     Korzyści

2.     Ryzyko

3.     Czas

Parametry te uwzględniane są w modelach dynamicznych, w których zakładane są:

1.     Zmienność strumienia pieniądza w czasie

2.     Zmienność poziomu ryzyka

3.     Zmienność wartości pieniądza w czasie

4.     Wzrost lub spadek wartości nieruchomości.

Podstawy prawne i metodologiczne wyceny dla potrzeb sprawozdań finansowych

Z zakresu rachunkowości:

·            Ustawa o rachunkowości z dnia 29.09.1994, tekst jednolity Dz.U. nr 76, poz. 694 z dn. 17.06.2002

·            Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej 2004 r. obejmujące Międzynarodowe Satndardy Rachunkowości oraz ich interpretacje wg stanu na 31.03.2004 r., wyd. polskie przez International Accounting Standards Committee Foundation, Londyn

Z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego:

·            Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia1997(tekst jednolity Dz.U. nr 261/2004, poz. 2603 ze zm.),

·            Rozporządzenie Rady Ministrów  z dn. 21.09.2004 roku w sprawie zasad wyceny nieruchomości oraz zasad sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 z późn. zmianami),

·            Standard Zawodowy Rzeczoznawców Majątkowych V.11: „Wycena nieruchomości do celów sprawozdań finansowych w rozumieniu ustawy o rachunkowości”,

·            Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, wyd. PFSRM, 2004,

·            Europejskie Standardy Wyceny 2000, TEGOVA i PFSRM 2001, (w szczególności standard Nr 5 „Wyceny dla celów sprawozdań finansowych”),

·            Międzynarodowe Standardy Wyceny, wydanie PFSRM, aktualizacja 2005 r.

Wycena aktywów i pasywów oraz ustalenie wyniku finansowego.

Aktywa i pasywa wycenia się nie rzadziej niż na dzień bilansowy w następujący sposób (ustawa o rachunkowości):

środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne – według cen nabycia lub kosztów wytworzenia albo wartości przeszacowanej (po aktualizacji) pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także odpisy z tytułu trwałej utraty wartości

·         wartość początkowa:

Art. 31. ustawy o rachunkowości:

ust. 1. wartość początkową stanowiącą cenę nabycia lub koszt wytworzenia środka trwałego powiększają koszty lego ulepszenia polegającego na przebudowie, rozbudowie, modernizacji lub rekonstrukcji i powodującego, że wartość użytkowa tego środka po zakończeniu ulepszenia przewyższa posiadaną przy przyjęciu do używania wartość użytkową mierzoną okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych przy pomocy ulepszonego środka trwałego, kosztami eksploatacji lub innymi miarami.

ust. 2. wartość początkową środków trwałych  - z wyjątkiem gruntów nie służących wydobyciu kopalin metodą odkrywkową – zmniejszają odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe dokonywane w celu uwzględnienia utraty ich wartości, na skutek używania lub upływu czasu.

Pojęcia ze słownika rachunkowości:

·            cena sprzedaży netto,

·            aktywny rynek,

·            wartość początkowa,

·            wartość podlegająca amortyzacji,

·            wartość rezydualna,

·            nieruchomość zajmowana przez właściciela,

·            nieruchomość inwestycyjna

-        wykorzystywana przy produkcji

-        przeznaczona na sprzedaż

·            wartość bilansowa,

·            amortyzacja,

·            wartość godziwa pomniejszona o koszty zbycia,

·            wartość odzyskiwalna,

·            wartość wynikająca z przeszacowania,

·            rzeczowe aktywa trwałe,

·            wartość użytkowa,

·            okres użytkowania,

·            ekonomiczny okres użytkowania,

·            odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości,

Przegląd wartości:

·                               wartość rynkowa,

·                               wartość godziwa,

·                               wartość użytkowa,

·                               wartość odtworzeniowa:

WYCENY DLA ZABEZPIECZEŃ WIERZYTELNOŚCI

System bankowości hipotecznej w Polsce

·            Banki uniwersalne – dominują na polskim rynku kredytów

·            Banki hipoteczne – działają w oparciu o ustawę o listach zastawnych i bankach hipotecznych z dnia 29 sierpnia 1997 roku – tekst jedn. Dz. U. 99/2003, poz. 919 z późn. zmianami – udzielają kredytów długoterminowych na finansowanie nieruchomości (emitentem listów zastawnych może być tylko bank hipoteczny)

HIPOTEKA – ograniczone prawo rzeczowe, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Hipoteką można obciążyć: własność nieruchomości, użytkowanie wieczyste, ograniczone prawo rzeczowe (wierzytelność zabezpieczona hipoteką).

RYZYKO

Zagrożenie nie osiągnięcia zamierzonych celów

1.     Niespłacenie kredytu w całości lub części wraz z odsetkami i prowizjami,

2.     Ryzyko kredytowe to ryzyko straty: ryzyko płynności, ryzyko inflacji.....

ŹRÓDŁA RYZYKA

Z obszaru makroekonomicznego: ryzyko stóp procentowych, kursu walutowego, ryzyko fiskalne

Z obszaru branżowego: ryzyko popytu, przepisów prawnych, konkurencji

Z obszaru regionalnego: infrastrukturalne, rynkowe

Z obszaru lokalnego: lokalizacja, infrastruktura, technologia, opieka konserwatorska, ochrona środowiska.

RYZYKO ZMIANY WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Stan prawny, dział III i IV KW

Ograniczone prawa rzeczowe,

Wywłaszczenie, roszczenia, wpisanie do rejestru zabytków,

Ryzyko nieukończenia budowy, nie przyjęcia do użytkowania (zmiany przepisów), zwiększenie kosztów budowy, odstępstwo od dokumentacji projektowej,

Zapisy w m. p. z. p.

Ryzyko operacyjne, pustostany, najemcy.

WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI

Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania

Wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu użytkowania

Wartość rynkowa dla optymalnego wykorzystania nieruchomości

Wartość rynkowa dla przyszłej sprzedaży

wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży

METODYKA OKREŚLANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ

WARTOŚĆ BANKOWO-HIPOTECZNA

1.1. Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości jest to ustalona zgodnie z przepisami ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych wartość, która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny.

1.2. Ustalenie  bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości służy jedynie bankowi hipotecznemu jako podstawa do wydania opinii, do jakiej kwoty może być udzielony kredyt hipoteczny, którego zabezpieczenie stanowi hipoteka ustanowiona na nieruchomości.

1.3. Przy ustalaniu BHWN uwzględnia się możliwie wszystkie rodzaje ryzyka, które w wyniku posiadanych doświadczeń z przeszłości oraz analiz i prognoz mogą mieć negatywny wpływ na wartość nieruchomości. Analizy te powinny uwzględniać również czynniki o charakterze ogólnym np. przepisy podatkowe, rozwój liczby ludności, stopa bezrobocia, zmiany wartości nabywczej pieniądza, rozwój regionalny, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.

Podstawą ustalenia wartości bankowo-hipotecznej jest ekspertyza, w której należy uwzględniać tylko te cechy nieruchomości, które przy jej racjonalnej eksploatacji maja trwały charakter i kształtują dochodowość nieruchomości.

Wartość bankowo-hipoteczna.

Wymagania stawiane ekspertyzie wartości bankowo-hapotecznej:

1.     Zorientowanie na przyszłość,

2.     Zastosowanie stałych komponentów wartości wyprowadzonych z sytuacji rynkowej w przeszłości i teraźniejszości, ocenianych jako obiektywne parametry mające w okresie objętym prognozą trwały charakter,

3.     Wyłączenia wszystkich niepewnych parametrów dotyczących przyszłego wzrostu wartości nieruchomości oraz osiąganego z niej dochodu,

4.     Uwzględnienie tylko tych dochodów możliwych do osiągnięcia przez każdego właściciela nieruchomości wycenianej przy należytej jej eksploatacji (wielostronność wykorzystania nieruchomości)

5.     Przejrzystość wyceny, jasność obliczeń i analiz wszystkich czynników wpływających na wartość,

...