METODY MASOWEJ
WYCENY
prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer
Warszawa 2008
1. Wstęp
Rozwój państwa jest uzależniony od wielu czynników. Jednym z najważniejszych jest sprawnie zorganizowany aparat fiskalny, działający według jasnych, przejrzystych a zarazem efektywnych reguł. Jasnych i przejrzystych dla obywateli i efektywnych w stosowaniu. Nie ma żadnych wątpliwości, iż aparat fiskalny, to znaczy wymiar i pobór podatku, jest ważny dla funkcjonowania organizmu państwowego.
Z tego względu modernizacja istniejącej ewidencji gruntów i budynków spotyka się ze zrozumiałym zainteresowaniem głównie specjalistów z zakresu rynku nieruchomości, prawników, geodetów, ekonomistów.
Od początku lat 90-tych prowadzone są prace nad realizacją koncepcji zintegrowanego systemu katastralnego[i]. Głównym powodem ich podejmowania jest fakt, iż kataster nieruchomości będzie podstawowym, niezbędnym elementem przeprowadzenia reformy systemu opodatkowania nieruchomości.
Prace koncepcyjne prowadzone przez specjalistów z Ministerstwa Finansów, Ministerstwa Infrastruktury oraz Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii, dążą m. in. do realizacji zamierzenia jakim jest przeprowadzenie powszechnej taksacji nieruchomości. Należy zaznaczyć, iż powszechna taksacja jest określeniem, któremu w naszym kraju nie nadano rzeczywistego, praktycznego znaczenia, z tego choćby względu, iż nigdy jeszcze jej nie przeprowadzono.
2. Wdrażanie katastru nieruchomości.
Polskie prawo definiuje ewidencje gruntów i budynków - a przez to i kataster nieruchomości - jako: (§ 2 ust. 8 ust. Prawo geodezyjne i kartograficzne[ii]) „jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami, lokalami”.
Ewidencja gruntów i budynków (EGiB) jest zakładanym i prowadzonym dla całego kraju systemem informacyjnym , którego podstawę stanowią komputerowe bazy danych. O ile księgi wieczyste, odzwierciedlające stan prawny nieruchomości, są obecnie prowadzone w tradycyjnej formie książkowej lub równolegle są prowadzone przy zastosowaniu systemu komputerowego, to ewidencja gruntów i budynków musi być i jest prowadzona przy użyciu technologii informatycznych.
Ewidencja gruntów i budynków prowadzona jest w oparciu o następujące przepisy prawne:
· Ustawę z dnia 17 maja 1989. Prawo geodezyjne i kartograficzne ( Dz.U. z 2000 r. Nr 100, poz.1086 –jednolity tekst),
· Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r. Nr 38 poz.454),
Inne akty prawne regulujące Ewidencję Gruntów i Budynków, a uzupełniające materię regulowaną przez powyższe zapisy grupują się w poniższych ustawach i rozporządzeniach:
· Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000, Nr46, poz.543 - j.t.),
· Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 2 kwietnia 2001 r. w sprawie geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz zespołów uzgadniania dokumentacji projektowej (Dz.U. z 2001, Nr 38, poz.455),
· Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 marca 1999 r. w sprawie standardów technicznych dotyczących geodezji, kartografii oraz krajowego systemu informacji o terenie (Dz.U. z 1999, Nr 30, poz. 297),
· Rozporządzenie Ministra rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 14 listopada 2000 r. w sprawie wysokości opłat za czynności geodezyjne i kartograficzne oraz udzielanie informacji, a także za wykonywanie wyrysów i wypisów z operatu ewidencyjnego (Dz.U. z 2000, Nr 115, poz.1209),
· Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 czerwca 1956 r. w sprawie klasyfikacji gruntów (Dz.U. z 1956, Nr19, poz.97),
· Rozporządzenie Ministra Skarbu Państwa z dnia 1 sierpnia 1997 r. w prawie szczegółowych warunków i trybu prowadzenia ewidencji mienia, jej udostępniania i wydawania z niej wyciągów przez agencję mienia wojskowego (Dz.U. z 1997. Nr.95, poz.586)
Wdrażanie katastru nieruchomości nie sprowadza się tylko do realizacji zapisów ustawowych oraz realizacji władczych decyzji administracyjnych wywodzących się z szczebli rządowych i samorządowych. Problematyczne są zagadnienia związane z praktycznym aspektem funkcjonowania katastru. Prace pilotażowo-wdrożeniowe wskazały na wiele zagadnień których sprecyzowanie jest niezbędne w przyszłym funkcjonowaniu systemu. Ważne jest tutaj takie funkcjonalne powiązanie danych pochodzących z aktualnie istniejących ewidencji ( ksiąg wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków), które umożliwiałoby efektywne pobieranie informacji z obu źródeł. Powiązanie to powinno przebiegać zarówno na płaszczyźnie informatyzacji obu zasobów, jak i też na płaszczyźnie proceduralnej, dotyczącej aktualizacji, zmiany czy uzupełnienia danych.
3. Podstawy prawne powszechnej taksacji nieruchomości
Całokształt ustawodawstwa określającego zasady i tryb przeprowadzenia powszechnej taksacji nieruchomości osadzony jest w dwóch aktach prawnych:
· Ustawie o Gospodarce Nieruchomościami, z dnia 21 sierpnia 1997 r. ( Dz. Ust. z 2000 r., Nr 46 poz. 543) Dział IV, Rozdział II.
· Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości, z dnia 16 października 2001 roku. ( Dz. Ust. z 2001 r. Nr 135 poz. 1514)
Powyższe akty prawne nie wyczerpują całości zagadnienia. Powszechną taksację musi poprzedzić wydanie odrębnej ustawy dla której delegację przewiduje art. 163 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Określi ona termin jej rozpoczęcia i zakończenia a także wskaże źródła jej finansowania. Niezbędne są także wytyczne techniczne przygotowane dla służb katastralnych, precyzujące kompleksowo wszystkie szczegóły związane z praktycznym przeprowadzeniem całej zamierzonej procedury.
4. Ustalenie wartości katastralnych w procesie powszechnej taksacji.
Powszechna taksacja nieruchomości, zgodnie z art. 161 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma na celu ustalenie wartości katastralnej nieruchomości. Wartości katastralne wedle art.162. ust.2 ustawy wykorzystuje się do:
- ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości,
- przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego,
- przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości.
Uprawnienia do stosowania procedur związanych z określeniem wartości katastralnych nieruchomości przysługują rzeczoznawcom majątkowym, co jest rozwiązaniem nie tyleż ustawowym ale i z gruntu słusznym, gdyż gwarantuje wysoki poziom przeprowadzanych wycen. Należy zauważyć, iż określona przez rzeczoznawcę katastralna wartość nieruchomości nie jest równoważna z wartością rynkową nieruchomości. Określając wartość nieruchomości odmienną od wartości katastralnej, zawsze powinno się mieć świadomość, iż wartość podana w katastrze nieruchomości wymaga doprecyzowania. Wartość katastralna w zakresie metodyki dochodzenia do jej końcowego wyniku można przedstawić jako odwrotność procedury określania wartości rynkowej. W procesie określania wartości katastralnej, rozpoczynając od wyznaczenia jej dla nieruchomości reprezentatywnej określa się wartość wszystkich nieruchomości (wartość 1 m2 ) w danej strefie taksacyjnej, podczas gdy określając wartość rynkową nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku, określa się wartość jednej nieruchomości przez zbadanie wielu. Nieruchomość reprezentatywna w świetle rozporządzenia jest jednostką taksacyjną zawierająca charakterystyczne cechy oraz przeciętne parametry cech typowych dla danego rodzaju nieruchomości w danej strefie taksacyjnej.
Nieruchomość reprezentatywna jest kluczowym zagadnieniem powszechnej taksacji. W przypadku każdej strefy taksacyjnej ustalać się będzie jednostkowe wartości 1 m2 powierzchni jednostek taksacyjnych składających się na nieruchomość reprezentatywną. Nieruchomość reprezentatywna ma być istniejącą nieruchomością, ale jest zarazem nieruchomością „wirtualną” bo charakteryzuje się typowymi cechami dla całej danej strefy taksacyjnej. Rzeczoznawca oszacowując daną nieruchomość reprezentatywną posługiwać się będzie określonymi w prawie cechami nieruchomości[iii]. Nakład pracy wykonywanej przy określaniu wartości katastralnej będzie zapewne mniejszy od tego, który należy ponieść przy dochodzeniu do innych wartości nieruchomości, jednak wymagać będzie dysponowania innym zasobem czy nawet kategoriami informacji niezbędnych do wykonania czynności szacowania.
W procesie szacowania nieruchomości reprezentatywnej należy uwzględnić różnice między nią a pozostałymi wszystkimi nieruchomościami przy użyciu cech charakterystycznych dla nieruchomości występujących w danej strefie taksacyjnej. Określenie wpływu tych cech na wartości jednostkowe powierzchni gruntów i wartości części składowych gruntu, polega na ustaleniu współczynników korygujących. Obligatoryjne cechy odpowiednio do każdego rodzaju gruntu i części składowych gruntu odkreślone są w Rozporządzeniu w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości z dnia 29 października 2001. Artykuł 8 Rozporządzenia określa, iż do charakterystycznych cech gruntów zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę, a także gruntów przeznaczonych na inne cele niż rolne i leśne, zalicza się:
1) położenie,
2) funkcję wyznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
3) stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
4) stan zagospodarowania,
5) intensywność zabudowy,
6) klasę gleboznawczą gruntu, jeżeli została określona w katastrze nieruchomości.
Do charakterystycznych cech gruntów rolnych i leśnych zalicza się:
2) rodzaj użytku gruntowego,
3) stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej służące produkcji rolnej lub leśnej,
4) klasę gleboznawczą gruntu.
Do charakterystycznych cech budynków zalicza się:
2) rodzaj budynku,
3) wyposażenie w instalacje wewnętrzne,
4) dane techniczne w rozumieniu przepisów o katastrze nieruchomości,
5) stopień zużycia.
Do charakterystycznych cech lokali zalicza się:
1) położenie w budynku,
2) rodzaj lokalu,
4) stopień zużycia.
Powyższy katalog nie jest katalogiem zamkniętym. Ustawodawca zastrzegł, iż do charakterystycznych cech gruntów, budynków i lokali, powyżej wskazanych , można także zaliczać inne cechy, jeżeli są one charakterystyczne dla danej strefy taksacyjnej. Rozporządzenie wskazuje na podstawowe źródła informacji dla danych o nieruchomościach, na pierwszym miejscu stawiając kataster nieruchomości. Wymienionymi następnie źródłami są :
· księgi wieczyste,
· miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
· dane o cenach transakcyjnych, czynszach i dochodach z nieruchomości,
· mapa zasadnicza,
· geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu,
· dokumenty i informacje, których prawny obowiązek dostarczenia do urzędu katastralnego ma właściciel lub władający nieruchomością,
· informacje uzyskane od organów podatkowych lub innych organów i jednostek organizacyjnych,
· ustalenia dokonane podczas oględzin w terenie.
Dodatkowymi źródła danych o nieruchomościach wedle rozporządzenia mogą być:
· wyniki inwentaryzacji,
· oświadczenia składane przez właścicieli, użytkowników wieczystych lub inne osoby władające nieruchomościami,
· rejestry pozwoleń na budowę i dokumentacje budowlane,
· dane statystyczne Głównego Urzędu Statystycznego,
Zauważyć należy iż katalog źródeł zasilania informacyjnego procesu powszechnej taksacji nieruchomości jest przedstawiony w sposób bardzo szeroki. Rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków, które jest podstawą do tworzenia katastru nie zawiera wszystkich informacji niezbędnych do przeprowadzenia PTN. Rozdział 4 w/w rozp. określające szczegółowy zakres informacji objętych ewidencją gruntów i budynków oraz zakres informacji objętych rejestrem cen i wartości nieruchomości tylko w pewnym zakresie wyczerpuje swoim zasobem wszystkie oczekiwane dane potrzebne do przeprowadzenia PTN. PTN potrzebuje więc większego zakresu informacji niż jest to do uzyskania w zmodernizowanym katastrze nieruchomości.
5. Zakres prac prowadzonych przez rzeczoznawców majątkowych a powszechna taksacja nieruchomości
Określona wartość katastralna wygenerowana przez proces powszechnej taksacji i wpisana w kataster nieruchomości będzie miała szerokie zastosowanie w praktyce działania samorządów terytorialnych. Cytowany artykuł 162 ustawy o gospodarce nie...
Simoni