Rynek Nieruchomości 2.doc

prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer

Rynkowe cechy nieruchomości

              Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości, które w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości (uściślając: są to są to takie atrybuty nieruchomości co do których można stwierdzić, że mają wpływ na ceny rynkowe danego rodzaju nieruchomości na określonym rynku). Cechy te stanowią kryteria jakimi kierują się rzeczoznawcy majątkowi porównując nieruchomość wycenianą z nieruchomościami podobnymi (będącymi przedmiotem obrotu rynkowego). Cechy rynkowe nie tyle "tworzą" wartość, co powodują zróżnicowanie cen i wartości w obrębie określonego rynku przyjętego do analiz.

              Cechy rynkowe nieruchomości to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości.

Cechy rynkowe mają z reguły charakter lokalny i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku lokalnego.

              W szeregu czynników jakie szczególnie należy uwzględnić w procesie wyceny znajdują się cechy rynkowe wycenianej nieruchomości takie jak: funkcja w planie, lokalizacja, stopień uzbrojenia, parametry fizyczne (powierzchnia, kubatura, liczba kondygnacji).

              Wpływ na wartość nieruchomości stanowi istotę pojęcia "cechy rynkowej nieruchomości", a jego określenie stanowi niezwykle ważny element w procesie wyceny. Ustalając wpływ poszczególnych cech rynkowych na poziom cen na badanym rynku, rzeczoznawca musi mieć na uwadze, iż:

- Wpływ cechy rynkowych na cenę rynkową i wartość rynkową nieruchomości nie jest jednakowy

- Wybór odpowiednich cech rynkowych nieruchomości powinien zostać dokonany na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości i na podstawie wiarygodnych danych dotyczących sprzedanych nieruchomości podobnych a zwłaszcza  ich cen.

- Wagi cech rynkowych nieruchomości określa się przyjmując założenie, że jednostkowa wartość wycenianej nieruchomości znajduje się między ceną minimalną a ceną maksymalną nieruchomości podobnych sprzedanych na danym rynku, stanowiących zebraną przez rzeczoznawcę bazę danych do wyceny. Określana wartość konfrontowana jest zatem z zakresem cen na rynku, co zabezpiecza rzeczoznawców przed popełnieniem zasadniczych błędów.

                            Odstępstwo od omawianego założenia może nastąpić w wyjątkowych przypadkach, gdy z uwagi na stan jednej lub kilku cech rynkowych szacowana nieruchomość wykracza swoją wartością poza warunki brzegowe przedziału [Cmin, Cmax].

              Gdy nie występują żadne wyjątkowe okoliczności, wagę cechy stanowi jej procentowy udział we wspomnianym przedziale (oznaczanym jako ∆C = Cmax – Cmin). Bezwzględna wartość |∆C| jest zakresem kwotowym wszelkich dokonywanych "poprawek" cenowych w toku porównywania nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi. Można stwierdzić, że wagi nie mówią o wpływie danej cechy na cenę, a jedynie określają wpływ rozpiętości danej cechy na rozpiętość cen.

              Wykorzystanie cech rynkowych w procesie wyceny uwarunkowane jest określeniem poszczególnych ich stanów. Pojęcie stanu dotyczy rozkładu cechy rynkowej w obrębie jej zakresu kwotowego. Oznacza to wartość danego rynkowego atrybutu nieruchomości.

              Stany cech rynkowych można określić w sposób binarny (zero-jedynkowy), przymiotnikowy bądź liniowy. Sposób binarny dotyczy np. istnienia (1) lub nie istnienia (0) instalacji telefonicznej albo telewizji kablowej w budynku. Sposób przymiotnikowy polega na użyciu określeń wartościujących nieruchomości, np. w przypadku cechy "lokalizacja": peryferyjna, śródmiejska i centralna, a w przypadku "stanu technicznego": bardzo dobry, dobry, średni, zadawalający, zły, awaryjny. Stany niektórych cech, jak np. wspomnianego "stanu technicznego" określać można w sposób liniowy - ustalając procentowy stopień zużycia analizowanych obiektów.

              Wielkość skali dotyczącej stanów konkretnej cechy (określanych w sposób przymiotnikowy) zależy od charakteru danego atrybutu oraz uwarunkowań rynku, a jej trafność zależy od doświadczenia rzeczoznawcy majątkowego, który decyduje czy przyjąć bardzo ogólny system wartościowania cechy, np.:

korzystna - niekorzystna

czy systemy dokładniejsze:

bardzo korzystna - korzystna - niekorzystna

bardzo korzystna - korzystna - średnio korzystna - mało korzystna - niekorzystna

              Zarówno ustalenie cech rynkowych jak i nadanie im odpowiednich wag stanowi element analizy lokalnego rynku nieruchomości.

Analiza przeprowadzona pod kątem wyboru rynkowych atrybutów nieruchomości powinna zostać poprzedzona dokonaniem wymienionych poniżej czynności:

1. Identyfikacja właściwego rynku nieruchomości - sprowadzającą się do:

    1) określenia rodzaju rynku - ze względu na:

        - rodzaj nieruchomości

        - wielkości powierzchniowe

        - stan prawny

        - zakres cenowy

     2) wyodrębnienia określonego obszaru

2. Wyznaczenie okresu badania

3. Określenie współczynnika zmian cen

Ustalenie liczby cech rynkowych oraz nadanie im nazw

              Problem ustalania cech rynkowych można ogólnie sprowadzić do odpowiedzi na pytanie: "za co klienci nieruchomości są skłonni zapłacić więcej a jakie cechy są mało znaczące przy negocjowaniu i ustalaniu ceny rynkowej?", a także: "jakie cechy nieruchomości są do pominięcia przy transakcjach kupna-sprzedaży?

              Przepisy dotyczące wyceny nieruchomości pozostawiają swobodę rzeczoznawcom majątkowym w doborze cech rynkowych. Zarówno ich liczba jak i nadane nazwy są sprawą dyskusyjną, a niekiedy kontrowersyjną  Rzeczoznawcy majątkowi powinni mieć jednak na uwadze fakt , iż badania marketingowe na rynku nieruchomości wskazują, że liczba cech rynkowych, którymi potencjalni nabywcy kierują się przy ocenie konkretnej nieruchomości nie przekracza dziesięciu. Potwierdzają to badania G.A. Millera z Uniwersytetu Harvarda, według których przeciętny człowiek nie jest w stanie podjąć decyzji na podstawie więcej niż siedmiu kryteriów.

              Cechy nieruchomości zależą od rodzaju rynku. Dla nieruchomości rolnych cechami tymi, oprócz lokalizacji są np. klasa bonitacyjna gleby, stan kultury rolnej czy dostępność do punktu skupu. Cechy rynkowe nieruchomości leśnych to na ogół: klasa bonitacji, gatunek i wiek drzewostanu, typ siedliskowy lasu, czy stopień degradacji siedliska leśnego (np. przez występowanie szkodników). Liczba cech rynkowych uzależniona jest od obszaru rynku i zróżnicowania nieruchomości w jego obrębie.

              Nazwy cech rynkowych można ustalić analizując oferty kupna i sprzedaży w lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami. W ofertach tych podawane są przede wszystkim te cechy nieruchomości, które są przez uczestników rynku postrzegane i akceptowane

              Określenie cech rynkowych nieruchomości może nastąpić przy pomocy analizy merytorycznej oraz analizy statystycznej. Analiza merytoryczna powinna uwzględniać racjonalne przesłanki określające kryteria oceny użyteczności danej nieruchomości przez typowego nabywcę na rynku. W pierwszym kroku należy przyjąć możliwie liczny zbiór potencjalnych cech, aby następnie dokonać jego redukcji na podstawie znajomości rynku. Analiza statystyczna może być przeprowadzona m.in. przy pomocy analizy korelacji, wskazującej na siłę związków występujących między atrybutami i cenami, a także analizy wariancji, wskazującej na istotność zróżnicowania cen transakcyjnych, wywołanego zróżnicowaniem wartości atrybutów.

Ustalenie wag cech rynkowych

              Określenie wag cech rynkowych jest pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi są cechy rynkowe nieruchomości na ich ceny.

              Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku:

a) na podstawie analizy bazy danych o cenach nieruchomości będących wcześniej  przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen

b) przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych

c) na podstawie badań-obserwacji potencjalnych nabywców nieruchomości.

              Stosowana zasada "ceteris paribus" (łac. pozostałe równe) jest wygodnym i najczęściej spotykanym sposobem pomiaru wagi cechy. Umożliwia ona określenie o ile zmieni się cena nieruchomości jeżeli zmieni się o pewną wielkość jej cecha. Aby określić, np. wpływ cechy "lokalizacja" na wartość rynkową na konkretnym rynku lokalnym, poszukuje się nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego, położonych w najlepszej strefie rynku i w strefie najgorszej. Analizę wpływu cechy "lokalizacja" na ceny (a więc i na wartość rynkową) prowadzi się w parach, na podstawie których określa się, o ile cena nieruchomości położonej „najlepiej” różni się od ceny takiej samej nieruchomości położonej „najgorzej” na rynku lokalnym. Różnice cen tych dwóch nieruchomości należy podzielić przez ∆C i pomnożyć przez 100%. W ten sposób ustala się udział procentowy cechy „lokalizacja” w przedziale cenowym ∆C. Suma wszystkich wag wynosi 100%. Analogicznie postępuje się analizując nieruchomości różniące się tylko np. stanem technicznym. Stosując opisaną metodę należy mieć na względzie, iż szukając dwóch nieruchomości różniących się tylko jedną cechą, szukamy w istocie nieruchomości, których inne cechy (oprócz analizowanej) nie są identyczne, lecz jedynie wystarczająco podobne (co wynika zarówno z różnorodności obiektów znajdujących się na rynku, jaki i z reguły ograniczonej ilości danych).

              Przedstawiony powyżej analityczny sposób określania wag cech rynkowych uzależniony jest od dysponowania bazą danych liczącą kilkadziesiąt wiarygodnych transakcji rynkowych. W przypadku braku dostatecznej liczby danych, należy, posłużyć się analizami rynków rodzajowo podobnych, a także analizą preferencji nabywców nieruchomości (faktycznych jak i potencjalnych).

Sposób określania wag cech rynkowych wg zasady "ceteris paribus"

              Możliwość ustalania wag cech rynkowych na podstawie badań-obserwacji potencjalnych nabywców nieruchomości, polega na wykorzystywaniu w tym celu metod opracowanych na gruncie marketingu. Wpływ poszczególnych cech na wartość nieruchomości określany może być przy pomocy ankietowego badania preferencji nabywców (stosowanego zarówno do ustalania wag jak i nazw cech rynkowych nieruchomości).

              Wiarygodność wyników wzrasta wraz ze wzrostem liczebności próby. To z kolei wiąże się ze wzrostem kosztów przeprowadzenia badań, stanowiąc zasadnicze ograniczenie możliwości ich wykorzystania przy wycenie pojedynczych nieruchomości.

              Zasadniczym problemem przy tworzeniu ankiet jest charakter zamieszczonych pytań (mogą to być pytania: otwarte, pół otwarte lub zamknięte), oraz sposób ich ustalania (autorytatywny, na podstawie opinii ekspertów lub np. przy pomocy wstępnej ankiety sondażowej).

              W...