W miejscowości „W” znany developer uzyskał decyzję o warunkach na wybudowanie kompleksu mieszkaniowo usługowego na działce nr Ew. 7/2 z obrębu 08-09 o powierzchni 12500m2.
W decyzji o warunkach zabudowy podane są parametry planowanej inwestycji:
Powierzchnia użytkowa mieszkań 24000m2,
Powierzchnia użytkowa usług 1500 m2,
Ilość miejsc postojowych w garażu podziemnym 400
Aktualne na rynku w tej okolicy notowane są ceny transakcyjne przy sprzedaży nowych powierzchni:
- Lokali mieszkalnych 9500zł/m2,
- Miejsc postojowych 33000 zł,
- Powierzchni usługowej 6500zł/m2,
Planowany jest średni standard wykończenia. Klienci wpłacają na ogół 20% wartości lokalu przy umowie rezerwacyjnej. Reszta jest wymagana po wybudowaniu.
W najbliższej okolicy budynek mieszkalny o podobnych parametrach, o bardzo dobrym standardzie jest wznoszony przy koszcie 6500zł/m2, z kolei kompleks mieszkalny o powierzchni 18000 m2 p.u.m. o średnim standardzie, w początkowej fazie budowy, jest wznoszony przy koszcie budowy 4500zł/ m2 p.u. ( w przeliczeniu na powierzchnię mieszkań i usług).
Koszt infrastruktury dla planowanego przedsięwzięcia wynosi 3500000 zł.
Inwestor może otrzymać na realizację inwestycji kredyt oprocentowany w wysokości 8%.
Średni zysk developera wynosi w obecnych realiach rynku 20% wartości sprzedaży.
Prowizja agenta sprzedaży wynosi 2%.
Inwestycja będzie prowadzona 2 lata od przyszłego roku.
Właściciel opłaca obecnie:
- opłatę roczną za użytkowanie wieczyste gruntu przy stawce 1% wartości po aktualizacji z 2007r. – 312500 zł
- podatek od nieruchomości 2500zł.
Dotychczasowa stopa dyskonta oczekiwana przez inwestorów wynosiła 7%.
Na rynku brak jest transakcji gruntami hektarowymi i większymi.
Proszę określi wartość rynkową nieruchomości gruntowej do celu zabezpieczenia kredytu.
Dane pomocnicze:
Dyskonto
Ilość lat
7%
8%
9%
1
0,9348
0,9259
0,9174
2
0,8734
0,8573
0,8417
3
0,8163
0,7938
0,7722
4
0,7629
0,7350
0,7084
5
0,7130
0,6806
0,6499
skyline1985