ZADANIA.docx

Zadanie w dniu 27.10.2011r

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość budynkowa obejmująca prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz budynek 5-kondygnacyjny o funkcji biurowej, podpiwniczony. W skład budynku wchodzą: przyłącza mediów, urządzenia techniczne trwale związane z budynkiem oraz parking.

Cel wyceny - określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb sprzedaży wg aktualnego sposobu użytkowania.

1. Charakterystyka nieruchomości

·         powierzchnia gruntu                                   4.000 m2

·         okres użytkowania wieczystego                  99 lat, do 2099r.

·         cel oddania w użytkowanie wieczyste        działalność gospodarcza

·         rok budowy budynku                                  1970r.

·         powierzchnia zabudowy budynku              692,00 m2

·         powierzchnia użytkowa budynku               3.560,00 m2

w tym:
- powierzchnia pomieszczeń biurowych                 2.250,00 m2
- powierzchnia pomieszczeń techniczno-gospodarczych związanych z obsługą budynku                                                                   356,00 m2
- powierzchnia korytarzy, holu                                594,00 m2
- powierzchnia klatek schodowych, dźwigów         360,00 m2

·         ilość miejsc parkingowych odpłatnych       80

Nieruchomość przeznaczona jest całkowicie do wynajmu.
Aktualnie obciążona jest kilkunastoma bezterminowymi umowami najmu z czynszem rynkowym oraz jedną umową najmu 900,00m2 powierzchni biurowej na czas oznaczony, na okres 7 lat, z terminem zakończenia 31.12.2015r., z czynszem deficytowym stałym w okresie najmu w wysokości 29.700,00zł miesięcznie łącznie z opłatą za media.
Zgodnie z zawartą umową najemca dokonał na nieruchomości nakładów, wpływających na podniesienie standardu wynajmowanych pomieszczeń, które po wygaśnięciu umowy nie będą podlegać rozliczeniu między najemcą a wynajmującym.
W IV kw. 2013r. zaplanowano zainstalowanie dźwigu osobowego, co wpłynie na podniesienie standardu obiektu od 01.01.2014r.

2. Badanie lokalnego rynku nieruchomości

Całkowita podaż powierzchni biurowej pod najem w miejscowości, w której położona jest wyceniana nieruchomość, wynosi blisko 110.000 m2. Poziom niewynajętych powierzchni na lokalnym rynku kształtuje się aktualnie w wysokości 5%. W trakcie realizacji jest biurowiec kl. A, o powierzchni 18.000 m2, z terminem zakończenia IV kw. 2013r. W związku z budową nowego biurowca przewiduje się od 01.01.2014r. wzrost pustostanów dla istniejących biurowców do 10%.
W wyniku badania lokalnego rynku ustalono:

·         rynkową stawkę czynszu najmu powierzchni biurowej wraz z opłatą za media dla stanu przed zainstalowaniem dźwigu osobowego - 45,00 zł/m2/m-c

·         jw., lecz po zainstalowaniu dźwigu - 48,00 zł/m2/m-c

·         rynkową stawkę stałej opłaty za miejsce parkingowe - 150,00 zł/m-c

·         rynkową wartość gruntu jako prawa własności stanowiącą podstawę do aktualizacji opłaty z tytułu uw od 01.01.2012r. - 500,00 zł/m2

·         remonty, konserwacje (miesięcznie) - 2,00 zł/m2 pow. użytkowej

·         koszty zarządzania - stawka miesięczna - 2,00 zł/m2 pow. użytkowej

·         koszty ubezpieczenia - 8.000,00 zł/rok

·         inne wydatki (miesięcznie) - 1zł/m2/pow. użyt.

·         stopę dyskontową rynkową nieruchomości r - 8%

·         współczynnik kapitalizacji Wk - 12,50

3. Informacje przekazane przez właściciela nieruchomości

Właściciel przedłożył dane w zakresie:

·         dotychczasowa roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, ustalona w 2002r., wynosi -          12.000,00zł

·         od 01.01.2012r. przewiduje się stały roczny koszt mediów w wysokości - 146.520,00zł

·         po zainstalowaniu dźwigu przewiduje się wzrost opłat za energię elektryczną rocznie o 10.000,00zł

·         podatek od nieruchomości wynosi aktualnie 0,80 zł/m2 dla gruntu i 21,05zł/m2 pow. użytkowej budynku

·         koszt zainstalowania dźwigu osobowego w budynku wraz z robotami towarzyszącymi zaplanowano na IV kw. 2013r. przyjąć w wysokości 250.000,00zł

4. Inne niezbędne dane przyjąć w wysokości wynikającej z przepisów prawa.

Ocena rozwiązania zadania praktycznego

Zadanie w dniu 22.09.2011r

Nieruchomość oznaczona działką XX podlega wywłaszczeniu pod cel publiczny. Część składową nieruchomości stanowi budynek - garaż na sprzęt rolniczy. Określ wartość budynku dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania w oparciu o przedstawione w zadaniu dane. Określenie wartości gruntu nie wchodzi w zakres zadania.

Dane budynku:

Wg załączonego szkicu inwentaryzacyjnego (wymiary podano w cm). Powierzchnia zabudowy: 78,12m2 Kubatura budynku: 271,09m3

Opis elementów budynku: