20091217 Egzamin Rozwiązanie zadania.pdf

Zamieszczam rozwiązanie zadania z grudnia 2009 roku. Dostałam 7 pkt na egzaminie,

zrobiłam poprawki poegzaminacyjne, proszę o skorygowanie błędów.

Pozdrawiam.

Rozwiązanie zadania z 17 grudnia 2009r.

Dane:

Powierzchnia działki 5400m 2

Sposób użytkowania składowo-magazynowy

Części składowe nieruchomości budynek przeznaczony do rozbiórki

Koszt likwidacji budynku rozbiórka budynków o konstrukcji mieszanej 65,00zł/m 3

kubatury

Wywiezienie gruzu na wysypisko 72,50 zł /m 3 gruzu

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem usługowo

magazynowym przeznaczonym do rozbiórki (zgodnie z decyzją organu nadzoru

budowlanego).

Zakres wyceny w trym zadaniu obejmuje określenie:

-wartość prawa własności gruntu

- koszt rozbiórki zlokalizowanego na tym gruncie budynku usługowo magazynowego

-opłaty za wywiezienie gruntu na wysypisko

Nie przewiduje się odzysku materiałów budowlanych, gruz 15% kubatury

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej dla aktualnego sposobu użytkowania

(WRU) jako podstawy sprzedaży w trybie przetargowym.

AD1. Zgodnie z unormowaniem prawnym zawartym w artykule 152 ust 3 ustawy z dnia 21

sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, z którego wynika , że w przypadku gdy

istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub

dochodowego wartość rynkową można określić także w podejściu mieszanym, stosując

metodę kosztów likwidacji, oraz w nawiązaniu do paragrafu 17.4 rozp. RM z dnia 21

września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego,

który mówi, że metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są

przeznaczone do rozbiórki.

Cenę wywoławczą w trybie sprzedaży przetargowej ustala się w wysokości nie niższej niż

wartość rynkowa nieruchomości.

AD2. Do wyceny przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście mieszane, metodę

kosztów likwidacji.

Wartość nieruchomości określoną metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia

gruntu pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu.

Za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach.

Do określenia wartości rynkowej gruntu (Wg) zastosowano podejście porównawcze, metodę

porównywania parami.

Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik wyodrębnionych w

podejściu kosztowym.

Do określenia kosztów likwidacji budynku zastosowano technikę wskaźnikową, przy użyciu

której koszty robót rozbiórkowych (Kr) określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz

liczby jednostek odniesienia, dla których cena została ustalona.

AD3. Wartość rynkową nieruchomości określono na podstawie formuły:

W N = W G – K L

Gdzie:

W N - wartość nieruchomości

W G - wartość nabycia gruntu (przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych

cechach)

K L - koszt likwidacji (rozbiórki) części składowych gruntu

Określenie kosztów likwidacji K L

K L = K r + K transportu + M porozbiórkowy

Wyznaczenie kubatury budynku

V kubatura budynku = 24,00 m * 12,00m * 6,00m = 1728m 3

Wyznaczenie kosztów rozbiórki

M p - objętość elementów budynku 15 % kubatury

M p = 0,15 * 1728 = 259,2 m 3

Rozbiórka budynku - wskaźnik przyjmuję dla rozbiórki budynku o wysokości 2 do 4

kondygnacji o konstrukcji mieszanej.

259,2 m 3 * 65zł/m 3 = 16848zł

Koszty transportu gruzu

259,2 m 3 * 72,5 zł/m 3 = 18792zł

Nie przewiduje się odzysku materiałów i kosztów składowania .

Razem koszty likwidacji

K L = K r + K transportu

K L =18792zł+16848zł = 35640zł

Wartość rynkową gruntu określam na podstawie transakcji nieruchomości podobnych do

nieruchomości wycenianej w podejściu porównawczym metodą porównania parami.

Odrzucam transakcje: nr2 i nr12 (inne przeznaczenie) nr3 (wodociąg na działce) nr5 nr8 nr9

(użytkowanie wieczyste) nr6 (służebność) nr13 (zwałowisko ziemi).

Do analizy przyjmuję transakcje : nr1 nr4 nr7 nr10 nr11

Koryguję ceny z tytułu upływu czasu (trend spadkowy 1% na miesiąc).

Cena zaktualizowana

C z = C t * (1+r t * t)

Gdzie:

C z cena zaktualizowana na datę wyceny grudzień 2009r.

C t cena transakcyjna do zaktualizowania

t r trend ( w zadaniu spadkowy -1%)

t liczba miesięcy między datą transakcji a datą aktualizacji.

C z1 = 199,95 zł/m 2 * (1 – 0,01*11) = 177,96zł/m 2

C z4 = 196,00 zł/m 2 * (1 - 0,01*10) = 176,40 zł/m 2

C z7 = 203,48 zł/m 2 * (1 - 0,01*8) = 187,2 zł/m 2

C z10 = 114,04 zł/m 2 * (1 - 0,01*6) = 107,2 zł/m 2

C z11 = 195,00 zł/m 2 *(1 – 0,01*4) = 187,2 zł/m 2

Do porównań wybieram transakcje 11, 7 i 4

C min = 107,20zł/m 2

C max = 199,95zł/m 2

∆C = 92,72/m 2

Obliczam porawki dla C4

Poprawka na cechę „dostępność komunikacyjna”:

Zakres kwotowy 92,75*0,1 = 9,28zł

Poprawka +4,64zł

Poprawka na cechę „otoczenie”

Zakres kwotowy 92,75* 0,2 = 18,55

Poprawka +9,28zł

Razem poprawki dla trakcji nr 4

+4,64 + 9,28 = 13,92zł

Po skorygowaniu poprawkami Wj4= 176,40zł + 13,92 = 190,32zł/m 2

Wartość jednostkowa ceny średniej

W jcs =(190,32 +187,20 +187,20) / 3 =188,24zł/m 2

Wartość gruntu 188,24* 5400m 2 = 1016496zł/m 2

W N R = 1016496 – 35640 = 980856zł

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem do rozbiórki

wynosi 980856zł.

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: