PRAWNE ASPEKTY GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI - wykłady

Odrębna własność lokali (nieruchomość lokalowa)

Przepisy – ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

Odrębną nieruchomością lokalową może być samodzielny lokal mieszkalny

1. Definicja samodzielnego lokalu mieszkalnego – art. 2 ust. 2 ustawy

Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

2. Nieruchomość wspólna i udział w niej – art. 3 ustawy

Nieruchomość wspólna to grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

W razie wyodrębnienia własności lokalu właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.

Udział w nieruchomości wspólnej = powierzchnia użytkowa lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych / łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń do nich przynależnych.

3. Sposoby ustanowienia odrębnej własności lokali

1) Zawarcie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali:

- pomiędzy współwłaścicielami budynku znoszącymi tę współwłasność,

- pomiędzy właścicielem budynku a nabywcą lokalu z jednoczesną sprzedażą tego lokalu.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:

a)   rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

b)   wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.

Odrębna własność lokalu powstaje z chwilą założenia dla niego księgi wieczystej i wpisania w niej informacji o właścicielu tego lokalu.

2) Złożenie jednostronnego oświadczenia woli o ustanowieniu odrębnej własności lokalu przez właściciela lokalu – art. 10 ustawy

Właściciel ustanawia odrębną własność lokalu dla siebie przy zachowaniu pozostałych wymogów dot. ustanowienia odrębnej własności lokalu (opisanych w podpunkcie 1)

3) Orzeczenie sądu o zniesieniu współwłasności – art. 11 ustawy

4. Umowa deweloperska – art. 9 ustawy

Umowa deweloperska – umowa między właścicielem gruntu a nabywcą zobowiązująca do wybudowania na tym gruncie domu oraz ustanowienia, po wybudowaniu, odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na nabywcę lub inną wskazaną przez niego osobę.

Przesłanki ważności umowy deweloperskiej:

1)       deweloper musi być właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu,

2)       musi posiadać pozwolenie na budowę,

3)       ujawnienie w księdze wieczystej prowadzonej dla gruntu roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa,

4)       forma pisemna umowy.

WYWŁASZCZENIE

1. Wywłaszczenie polega na:

1)       pozbawieniu lub ograniczeniu prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości,

2)       położonej na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo w odniesieniu do której została wydana decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,

3)       jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż poprzez pozbawienie lub ograniczenie praw do nieruchomości,

4)       a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy,

5)       w drodze decyzji administracyjnej

6)       za odszkodowaniem odpowiadającym wartości tych praw.

2. Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz podmiotu publicznego (tj. Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego).

3. Organ właściwy w sprawie wywłaszczenia – STAROSTA wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.

4. Nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym – nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do nie prawa rzeczowe.

5. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego następuje:

1)       z urzędu – jeśli nabywcą prawa do nieruchomości będzie Skarb Państwa

2)       na wniosek:

-          organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego albo

-          podmiotu, który zamierza realizować cel publiczny

Schemat procedury wywłaszczeniowej

I. ROKOWANIA

II. POSTĘPOWANIE WYWŁASZCZENIOWE

Przejście prawa własności lub innego prawa rzeczowego na rzecz podmiotu publicznego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stanie się ostateczna.

Ostateczna decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stanowi podstawę dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Zwrot wywłaszczonych nieruchomości

1. Możliwość wykorzystania nieruchomości na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu – art. 136 ust. 1 i 2 ugn

Nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, chyba że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą wniosku o zwrot tej nieruchomości.

W razie powzięcia zamiaru użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, właściwy organ zawiadamia poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę o tym zamiarze, informując równocześnie o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.

W przypadku niezłożenia wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości lub jej części w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia o możliwości zwrotu, uprawnienie do zwrotu nieruchomości lub jej części wygasa.

2. Żądanie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości – art. 136 ust. 3 - 6 ugn

Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli, stosownie do przepisu art. 137 ugn, stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu.

Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o tym właściwy organ. Warunkiem zwrotu nieruchomości jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości zamiennej stosownie do art. 140.

Możliwy jest również zwrot części nieruchomości, która nie nadawała się do prawidłowego korzystania z nieruchomości po wywłaszczeniu pozostałej jej części, a która została zbyta przez właściciela na rzecz podmiotu publicznego do nabytej w drodze umowy. Do takiego zwrotu stosuje się odpowiednio przepisy o zwrocie nieruchomości.

Nie zwraca się wywłaszczonemu prawa użytkowania wieczystego, którego został pozbawiony na skutek wydania decyzji o wywłaszczeniu. Dlaczego ???

3. Przesłanki zwrotu nieruchomości – art. 137 ugn

Przesłanką zwrotu jest zbędności nieruchomości na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu

Nieruchomość uznaje się za zbędną na wyżej wymieniony cel, jeżeli:

              1)              pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo

              2)              pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany.

Jeżeli w przypadku, o którym mowa w wyżej punkcie 2, cel wywłaszczenia został zrealizowany tylko na części wywłaszczonej nieruchomości, zwrotowi podlega pozostała część, jeżeli istnieje możliwość jej zagospodarowania zgodnie z planem miejscowym obowiązującym w dniu złożenia wniosku o zwrot, a w przypadku braku planu miejscowego, zgodnie z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo jeżeli przylega do nieruchomości stanowiącej własność osoby wnioskującej o zwrot.

4. Zwrot odszkodowania – art. 140 i 141 ugn

W przypadku zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania.

Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu

Rozłożenie zwracanego odszkodowania na raty - zwracane podmiotowi publicznemu odszkodowanie może być, na wniosek poprzedniego właściciela albo jego spadkobiercy, rozłożone na raty, nie dłużej niż na 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości.

5. Organ właściwy w sprawie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości – art. 142 ugn

Organem właściwy do prowadzenia postępowania administracyjnego w sprawie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości oraz wydania decyzji o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości jest starosta działający jako organ administracji rządowej.

Strona pozytywna prawa własności

              - 3 -