Ochrona własności i posiadania
dr Wojciech Górecki
1. Joanna, właścicielka 60 - arowej zabudowanej nieruchomości gruntowej, z powodu pogłębiających się problemów zdrowotnych zmuszona była w lipcu 2002 r. wyjechać na dwa miesiące do sanatorium. Po powrocie do domu z przerażeniem stwierdziła, że w tzw. międzyczasie jej sąsiad (Mirosław) wybudował okazały budynek gospodarczy, który został tak usytuowany, że większa jego część znajdowała się na gruncie Joanny, a jego mniejsza część na posesji wskazanego sąsiada. Joanna początkowo nie wiedziała co ma zrobić w takiej sytuacji, ale po upływie tygodnia doszła do wniosku, że tak dalej być nie może i przesłała sąsiadowi pismo informując go, iż nie ma zamiaru tolerować powstałej sytuacji. W odpowiedzi Mirosław stwierdził, że był przekonany, iż buduje na swoim gruncie, tym bardziej, iż doszło do zatarcia granicy obu posesji. Dodał także, że wprawdzie obecnie wie o tym, że naruszył cudzą własność, ale nie zamierza burzyć budynku, tym bardziej, że już go ogrodził i zaczął z niego korzystać.
W takim stanie rzeczy Joanna żąda od Mirosława wyburzenia fragmentu budynku posadowionego na jej gruncie. Z kolei Mirosław jest zdania, że przysługuje mu wobec Joanny roszczenie o przeniesienie własności zajętego fragmentu jej posesji.
Kto ma rację ?
Zob. m.in. orzeczenie SN z 19.9.1974 r., III CZP 54/74, OSNCP 5/75, poz. 79 oraz orzeczenie SN z 30.8. 1968 r., III CZP 68/68, OSNCP 5/69, poz. 91. Zob. także glosę B. Kuczek do uchwały SN z dnia 27 grudnia 1987 r. , III CZP 79/87, OSP 1991, nr 3.
2. Grzegorz (właściciel) oddał grunt w użytkowanie Tomkowi. Ten ostatni korzystał przez pewien czas w ramach przysługującego mu prawa z cudzego gruntu, a potem na kilka tygodni wyjechał do Austrii. Po powrocie do kraju stwierdził, że wzmiankowanym gruntem włada aktualnie Sebastian, który dodatkowo wzniósł na posiadanej posesji murowany garaż. Tomek nie chcąc się mieszać w nie swoje sprawy poinformował o zaistniałym stanie rzeczy Grzegorza. Wtedy to okazało się, że po tym jak Tomek wyjechał z kraju, Grzegorz wydzierżawił grunt właśnie Sebastianowi, który miał go uprawiać. W zaistniałym stanie rzeczy Grzegorz (powołując się na przysługujące mu prawo własności gruntu, a także fakt wygaśnięcia dzierżawy) zażądał od Sebastiana wyburzenia garażu, dodatkowo podnosząc, że jeżeli ten nie spełni jego żądania, to on zażąda od niego także wydania gruntu.
Zdaniem Sebastiana żądanie Grzegorza nie jest zasadne. Nie może on bowiem żądać wyburzenia budynku, a więc wystąpić z roszczeniem negatoryjnym, skoro przysługuje mu roszczenie windykacyjne. Poza tym, według Sebastiana, Grzegorz w podanym stanie faktycznym mógłby żądać wydania gruntu jedynie „do rąk” użytkownika, tj. Tomka. Poza tym, jak argumentuje Sebastian, skoro grunt został oddany w użytkowanie, to stosowne roszczenia mogą przysługiwać tylko Tomkowi.
Oceń zasadność argumentów podniesionych przez Sebastiana.
3. Alfred ukradł samochód na szkodę Michała (właściciela). Po dwunastu latach Michał przypadkowo ustalił osobę złodzieja, a także miejsce w którym znajduje się wzmiankowane auto. Wprawdzie wartość pojazdu była już niska, ale Michał miał nadal sentyment do skradzionego mu samochodu. W takim stanie rzeczy, chcąc działać zgodnie z prawem, Michał wytoczył przeciwko Alfredowi powództwo windykacyjne, żądając od niego wydania auta.
Kto jest właścicielem rzeczonego samochodu ? Oceń szanse odzyskania przez Michała samochodu.
4. Jan sporządził w formie aktu notarialnego testament w którym przeznaczył cały majątek swojemu jedynemu synowi, Tadeuszowi. W chwili śmierci spadkodawcy Tadeusz przebywał na stypendium naukowym we Francji. Po upływie roku wrócił on do Polski i uzyskał stwierdzenie nabycia spadku, w skład którego wchodziła m.in. niezabudowana nieruchomość gruntowa. Wtedy też postanowił dokładnie obejrzeć odziedziczoną działkę. Po przybyciu na miejsce Tadeusz stwierdził, że gruntem włada Józef, sąsiad zmarłego Jana. Okazało się, że Józef włada nieruchomością mniej więcej od sześciu miesięcy i w tym czasie zaczął uprawiać opuszczone pole. Tadeusz bardzo zdenerwował się takim stanem rzeczy i zażądał od Józefa opuszczenia gruntu.
Oceń stan faktyczny.
Wskaż roszczenia mogące przysługiwać Tadeuszowi ?
Jak wyglądałaby sytuacja, gdyby Józef zawładnął gruntem przed otwarciem spadku?
Zob. m.in. orzeczenie SN z 20.05.1968 r., I CR 247/68, OSNCP 1969, poz. 198 oraz glosy do tego orzeczenia: J.S. Piątowskiego, NP 1970, nr 6 oraz S. Wójcika, PiP 1970, nr 7.
5. Grzegorz kupił od Sebastiana (została zachowana forma aktu notarialnego) atrakcyjnie położoną działkę budowlaną z pięknym widokiem na Babią Górę. Następnego dnia notariusz przekazał do właściwego sądu wieczystoksięgowego wypis aktu notarialnego zawierający wniosek o wpis w księdze wieczystej nabywcy jako właściciela. W księdze wieczystej została zamieszczona wzmianka o wniosku, a po pewnym czasie Grzegorz został ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel gruntu. Przez kilka lat Grzegorz przebywał za granicą. Po powrocie do kraju postanowił przystąpić do budowy domu na rzeczonej nieruchomości. Wtedy to okazało się, że gruntem faktycznie włada Michał, który nie zamierza oddać dobrowolnie działki, tym bardziej, iż jego zdaniem brakuje mu tylko dwóch lat do nabycia jej własności w drodze zasiedzenia. W takiej sytuacji Grzegorz wystąpił do sądu przeciwko Michałowi z roszczeniem windykacyjnym. Po pewnym czasie Grzegorz uzyskał korzystne dla siebie orzeczenie sądu. Następnie korzystając z nieobecności Michała, Grzegorz wkroczył na swoją działkę oraz zburzył ogrodzenie postawione przez dotychczasowego posiadacza. W związku z tym Michał zwrócił się do sądu o ochronę naruszonego jego zdaniem samowolnie posiadania poprzez wydanie orzeczenia nakazującego Grzegorzowi wydanie mu nieruchomości gruntowej. W trakcie trwania procesu posesoryjnego Grzegorz domaga się oddalenia powództwa Michała, powołując się na prawomocne orzeczenie sądu, stwierdzające jego zdaniem, iż stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.
6. Wojciech wydzierżawił Tomaszowi nieruchomość rolną. Ten ostatni przez dwa lata uprawiał na niej buraki. Potem jednak nieruchomością zawładnął Stefan, który twierdził, że to on, a nie Wojciech, jest jej prawowitym właścicielem. Tomaszowi nie zależało już na korzystaniu z rzeczonego pola, poza tym nie chciał się mieszać "w nie swoje sprawy" i dlatego nie wystąpił z roszczeniem posesoryjnym przeciwko Stefanowi. Z roszczeniem takim wystąpił jednak Wojciech. W trakcie trwania procesu posesoryjnego Stefan dowodzi, że w powyższej sytuacji Wojciech nie był uprawniony do wystąpienia z roszczeniem o ochronę posiadania, ponieważ nie władał nieruchomością gruntową.
Jakie będzie w tej sprawie rozstrzygnięcie sądu ?
7. Marek, pracownik firmy kurierskiej "Szybka przesyłka", jechał właśnie służbowym motocyklem, z pilną przesyłką, którą miał dostarczyć do adresata mieszkającego na drugim końcu miasta. W pewnym momencie stwierdził jednak, że zaczyna brakować mu paliwa i dlatego zajechał na stację benzynową. Po zatankowaniu poszedł zapłacić za paliwo, w pośpiechu zostawił jednak kluczyki w stacyjce motocykla. Wracając z powrotem zauważył, że jakiś młody człowiek ma zamiar odjechać motocyklem. W związku z tym Marek przyspieszył kroku, chwycił leżący na ziemi metalowy pręt i gdy złodziej zaczął już odjeżdżać, wtedy Marek uderzył go po nogach. Ten wywrócił się i doznał lekkich obrażeń ciała.
Oceń sytuację.
Czy w takiej sytuacji złodziej może domagać się od Marka naprawienia szkody ?
8. Działki Joanny i Krystyny sąsiadowały ze sobą. Pewnego lata Joanna wykonała niezwykle gustowny płotek, który miał ją odgrodzić od nieruchomości Krystyny. Ta ostatnia od razu zauważyła jednak, że ów płotek jest usytuowany na jej gruncie. Tym niemniej najpierw Krystyna starała się wyperswadować Joannie naganność jej czynu, a dopiero gdy powyższe zabiegi okazały się nieskuteczne, po trzech tygodniach od dnia postawienia płotu, usunęła go własnymi rękoma.
Czy w powyższym stanie faktycznym Krystyna zachowała się zgodnie z prawem ?
Zob. orzeczenie SN z 27.3.1968 r., II CR 69/68, RPEiS 1/69.
9. Mateusz (typ playboya) wielokrotnie zdradzał swoją żonę. Ta ostania w końcu nie wytrzymała i wyrzuciła męża ze swojego mieszkania. W takiej sytuacji (a był to koniec zimy) nie mając się gdzie podziać, Mateusz poprosił Romana (kolegę ze studiów) o pomoc. Roman wyjeżdżał akurat za granicę, więc zgodził się, aby Mateusz zamieszkał przez dwa tygodnie w jego mieszkaniu. W zamian Mateusz miał podlewać kwiatki i karmić rybki w akwarium. Po powrocie z zagranicy Roman wraz z nowo poznaną przyjaciółką Sylwią zażądali, aby Mateusz wyprowadził się z mieszkania. Ponieważ Mateusz nie wyraził na to zgody, podczas jego nieobecności Roman wyniósł wszystkie jego rzeczy na klatkę schodową i wymienił zamki w drzwiach. Mateusz udał się po poradę do znajomego prawnika, który powiedział mu, że na gruncie aktualnego stanu prawnego może on wystąpić do sądu z roszczeniem przeciwko Romanowi o przywrócenie możliwości władania lokalem. Poza tym nie jest wykluczona także możliwość zastosowania przez Mateusza środków ochrony własnej utraconego władania lokalem.
10. Florian, Kazimierz oraz Sabina przez dziesięć lat wspólnie prowadzili gospodarstwo rolne, które odziedziczyli po rodzicach. Po upływie tego okresu między rodzeństwem zaczęło dochodzić do coraz ostrzejszych konfliktów. Pewnego dnia Kazimierz i Sabina oświadczyli Florianowi, że nie mogą już razem z nim wspólnie pracować; po kilku kolejnych dniach Florian nie został dopuszczony do pracy w powyższym gospodarstwie.
Jakie roszczenia mogą przysługiwać w powyższej sytuacji Florianowi ?
Zob. orzeczenie SN z 28.9.1963 r., III CO 33/62, OSNCP 2/64, poz. 23 oraz orzeczenie SN z 16.6.1967 r., III CZP 45/67, OSNCP 1/68, poz. 3.
11. Adam sprzedał w lipcu 1995 r. Rafałowi niezabudowany grunt. Umowa została zawarta na piśmie, cena została zapłacona, a nieruchomość została wydana nabywcy. Po kilku latach zbywca doszedł do wniosku, że wobec nieważności umowy sprzedaży, nadal jest właścicielem rzeczonego gruntu. W takim stanie rzeczy Adam podarował w lutym 2006 r. grunt Michałowi. Tym razem został sporządzony akt notarialny, a Michał został ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości. Aktualnie gruntem włada Grzegorz, który w maju 2006 r. samowolnie wyzuł z posiadania Rafała. Michałowi nie zależy na uzyskaniu władztwa nad nabytą posesją, natomiast chciałby uzyskać wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z jego gruntu. W zaistniałej sytuacji Michał pozwał Grzegorza, żądając od niego zapłaty kwoty 30 tysięcy złotych za okres od lipca 1995 r. do dnia wytoczenia powództwa. Zdaniem Grzegorza żądanie powoda nie jest uzasadnione. Po pierwsze, jak twierdzi Grzegorz, roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z gruntu przysługuje nie Michałowi, ale Adamowi. Po drugie, pozwanym w tej sprawie powinien być nie on, ale Rafał. Po trzecie, wskazane roszczenie jeszcze nie powstało (skoro nie doszło do wydania gruntu właścicielowi), a nawet jeżeli powstało, to uległo przedawnieniu. Po czwarte, zdaniem Grzegorza, w rozważanej sytuacji Michał nie mógłby wystąpić z żądaniem realizacji roszczeń uzupełniających, ponieważ nie żąda on windykacji gruntu.
Oceń zasadność argumentów podniesionych przez Grzegorza.
12. Maurycy kupił we wrześniu 2000 r. od Wiesława nieruchomość rolną o powierzchni jednego hektara, składającą się z sadu oraz gruntów ornych. Po dwóch latach okazało się, że w chwili zawierania powyższej umowy Wiesław był całkowicie ubezwłasnowolniony, jednak ubezwłasnowolnienie zostało uchylone w lipcu 2002 r. Maurycy nie wiedział ani o ubezwłasnowolnieniu Wiesława, ani o tym, że zostało ono uchylone. W marcu 2004 r. Wiesław złożył w sądzie powództwo windykacyjne przeciwko Maurycemu. W tym samym miesiącu został doręczony Maurycemu odpis powództwa windykacyjnego i wtedy dowiedział się on o nieważności umowy zawartej z Wiesławem. W maju 2004 r. uprawomocnił się wyrok nakazujący Maurycemu wydanie gruntu Wiesławowi, i w tym samym miesiącu wyrok został dobrowolnie wykonany przez pozwanego. W lutym 2005 r. Wiesław przesłał Maurycemu pismo, żądając od niego: po pierwsze, zapłaty kwoty 25 tysięcy złotych tytułem bezumownego korzystania z jego posesji za okres od września 2000 r. do dnia wydania mu gruntu; po drugie, zapłaty kwoty 10 tysięcy złotych stanowiących równowartość wykarczowanych przez Maurycego w październiku 2000 r. drzewek owocowych; po trzecie, zapłaty kwoty 5 tysięcy złotych, stanowiących równowartość zebranych na jesieni 2004 r. plonów z posiadanej nieruchomości. Wiesław twierdzi także, że Maurycy od kwietnia 2004 r. stosował niewłaściwe metody produkcji rolnej i z tego powodu uzyskane przez niego plony były niższe od tych, które osiągnęli rolnicy na sąsiednich gruntach. Z tego tytułu żąda on od Maurycego zapłaty 7 tysięcy złotych. Z kolei Maurycy jest zdania, że skoro Wiesław nie dochodził przysługujących mu roszczeń w procesie windykacyjnym, to one wygasły.
Oceń zasadność żądań Wiesława.
13. Krzysztof, władał jako samoistny posiadacz w dobrej wierze gruntem Mieczysława. W tym czasie poniósł nakłady konieczne w wysokości 30 tysięcy złotych. Jednocześnie wartość uzyskanych przez niego pożytków wyniosła 10 tysięcy złotych. Poza tym uzyskał on dochody z rzeczy, nie będące pożytkami, w kwocie 5 tysięcy złotych. Po pewnym czasie, Krzysztof dowiedziawszy się, że prawowitym właścicielem gruntu jest jednak Mieczysław wyraził chęć zwrócenia mu nieruchomości. Ten ostatni nie przejawia jednak żadnej inicjatywy w celu jej odzyskania. W takim stanie rzeczy Krzysztof żąda od właściciela gruntu zapłaty 30 tysięcy złotych tytułem zwrotu poniesionych przez niego nakładów koniecznych. Mieczysław jest zdania, że wysokość jego długu wynosi najwyżej 15 tysięcy złotych. Znajomy adwokat doradził mu jednak, że na razie nie musi zwracać żadnych pieniędzy Krzysztofowi, ponieważ skoro nie doszło do wydania gruntu właścicielowi, to Krzysztofowi nie przysługuje także roszczenie o zwrot nakładów.
14. Adam i Ewa, rodzeństwo, będąc przekonanymi, że są jedynymi spadkobiercami zmarłego Jurka, wspólnie wznieśli na posiadanym gruncie budynek o znacznej wartości. Po pewnym czasie silna wichura zerwała dach. Wskazane osoby niezwłocznie przystąpiły do odbudowy budowli. Po położeniu więźby dachowej Adam z Ewą dowiedzieli się, że testament, który był podstawą ich dziedziczenia jest nieważny, a spadek po Jurku odziedziczył z ustawy Grzegorz. Tym niemniej wskazani współposiadacze dokończyli odbudowę budynku. Po kilku tygodniach Ewa udała się do szpitala na operację wyrostka robaczkowego (z powodu komplikacji pobyt w szpitalu przeciągnął się do kilku tygodni), a Adam wytoczył przeciwko Michałowi (aktualnemu właścicielowi gruntu) roszczenie o przeniesienie zajętej posesji na swoją rzecz. Z kolei Michał żąda od Adama i Ewy wyburzenia budynku. W takim stanie rzeczy Michał twierdzi, że brak jest podstaw do stosowania art. 231 par. 1 k.c. (choćby z tego powodu, że posiadacze w chwili wzniesienia budynku byli w złej wierze). Zdaniem Michała wskazane powództwo powinno być wytoczone przeciwko Grzegorzowi, skoro to on, a nie Michał, był w chwili wznoszenia budynku właścicielem gruntu. Z kolei Ewa jest zdania, że Adam nie może żądać przeniesienia własności zajętego gruntu wyłącznie na swoją rzecz, skoro oni razem wspólnie wznieśli budowlę. Adam uważa natomiast, że Ewie nie przysługuje roszczenie z art. 231 par. 1 k.c., choćby dlatego, że przestała ona być współposiadaczem zabudowanego gruntu, skoro leży w szpitalu.
Wskaż (a także rozwiąż) problemy pojawiające się w tym stanie faktycznym.
dulkwic