Postanowienie
Sądu Najwyższego
z dnia 12 lutego 1998 r.
I CKN 489/97
Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia spłat przyjąć należy wartość realną, czyli rynkową, przy której ustaleniu biegły powinien się kierować cenami uzyskiwanymi przy sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej miejscowości względnie okolicy.
LEX nr 50541
50541
Dz.U.1964.16.93: art. 212
Skład orzekający
Przewodniczący: Sędzia SN B. Myszka.
Sędziowie SN: Z. Świeboda, Cz. Żuławska (spr.).
Protokolant: J. Sawczenko.
Sentencja
Sąd Najwyższy Izba Cywilna po rozpoznaniu w dniu 12 lutego 1998 r. na rozprawie sprawy z wniosku Marty L. z udziałem Klary D., Wiesława D. i Ryszarda D. o dział spadku i zniesienie współwłasności, na skutek kasacji uczestników Wiesława i Ryszarda D. od postanowienia Sądu Wojewódzkiego z dnia 3 października 1996 r., postanawia,
uchylić zaskarżone postanowienie i przekazać sprawę Sądowi Wojewódzkiemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie faktyczne
Przedmiotem postępowania był dział spadku i zniesienie współwłasności nieruchomości, przy czym kontrowersyjne okazało się postanowienie Sądu Rejonowego jedynie w części dotyczącej działki numer 59, położonej w C., częściowo zabudowanej.
Sąd Rejonowy ustalił, że działka ta, o powierzchni 1.050 m2, stanowi współwłasność Marty L. w 1/ 4 części, Klary D. w 1/2 części, Wiesława D. w 1/8 części i jego brata Ryszarda D. w 1/ 8 części. Przy granicy działki znajduje się dom mieszkalny parterowy, o długości 16,60 m, mieszczący dwa lokale mieszkalne o prawie równej wielkości. Każdy obejmuje pokój z kuchnią, położone symetrycznie po dwu stronach wspólnej sieni, przecinającej w poprzek budynek. Jeden lokal zajmuje Marta L., drugi - Klara D. Sąd w oparciu o opinię biegłego, powołującego się na zgodę stron, nie zakwestionowaną przez żadną ze stron w postępowaniu w I instancji, przyznał na własność Marty L. działkę nr 51/1 o pow. 38 m2 wraz ze znajdującą się na niej połową domu, zamieszkiwaną przez nią, a także działkę nr 59/4 o powierzchni 180 m 2, oraz przyznał na współwłasność Klary, Ryszarda i Wiesława D. działkę 59/3 o powierzchni 681 m2, w tym - połowę domu, położonego na tejże działce. Pozostałą część dzielonej nieruchomości, a mianowicie sień, wjazd na działkę i podwórze, oznaczone nr 59/2 o łącznej powierzchni 151 m2 pozostawił we współwłasności Marty L. (udział 1/2 części) oraz Klary D., Ryszarda D. i Wiesława D. wspólnie (udział 1/2 części). Sąd zasądził też spłaty od Marty L. na rzecz Klary D. (45 zł), Ryszarda D. (573,15 zł) i Wiesława D. (573,15 zł).
Uczestnicy postępowania, Ryszard i Wiesław D. wnieśli rewizję, kwestionując zarówno dokonanie podziału, jak i wysokość spłat. Rewizja została oddalona przez Sąd Wojewódzki.
W kasacji wniesionej przez pełnomocnika Ryszarda i Wiesława D., powołano pierwszą podstawę kasacyjną, podnosząc zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego, a mianowicie art. 211 i art. 212 k.c. Ujęte alternatywnie wnioski kasacji skierowane zostały na zmianę zaskarżonego postanowienia Sądu Wojewódzkiego i przyznanie całej działki 59 na własność Klarze, Wiesławowi i Ryszardowi D. z ustaleniem spłaty na rzecz Marty L. i przyznaniem jej prawa dożywotniego użytkowania wydzielonych części nieruchomości względnie - na uchylenie zaskarżonego postanowienia. Zarzuty i wnioski stanowiły powtórzenie tych, na jakich oparta była rewizja.
Uzasadnienie prawne
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zarzut naruszenia art. 211 k.c. okazał się chybiony. Sąd Najwyższy podzielił w tym przedmiocie obszernie uzasadnione stanowisko, jakie zajął Sąd Wojewódzki i nie dopatrzył się ani podstaw, ani potrzeby zaniechania podziału nieruchomości w naturze. W szczególności potrzeba taka nie może być uzasadniana wysuwanym przez uczestników argumentem znacznego zmniejszenia wartości rzeczy poddanej podziałowi. Jest oczywiste, że przy podziale nieruchomości każda z jej części ma i mieć musi wartość mniejszą od wartości całości i nie o takim "znacznym zmniejszeniu wartości rzeczy" jest mowa w art. 211 k.c. Przytaczanym w literaturze przykładem zmniejszenia wartości rzeczy przez dokonanie jej fizycznego podziału - w rozumieniu art. 211 k.c. - jest rozcięcie obrazu.
Zarzut naruszenia art. 212 k.c. natomiast uznać należało za trafny. Ustalenie handlowej wartości nieruchomości w sytuacji, gdy istnieje "rynek nieruchomości" (w pojęciu ekonomicznym) nie jest równoważne z jej oszacowaniem, a taką właśnie podstawę ustalenia wartości przyjął biegły, na którego wyliczeniach oparł się Sąd. Jest tak dlatego, że cena na rynku kształtuje się pod wpływem także innych czynników, niż te, które wiążą się bezpośrednio z przedmiotem oszacowania, przy czym może ona być zarówno wyższa, jak i niższa od ceny oszacowania, która dlatego zwykle stanowi jedynie punkt wyjścia dla negocjacji kontrahentów. Przykładowo - czynnikami takimi mogą być: uroda krajobrazu, mikroklimat okolicy, długookresowe prognozy zagospodarowania danego terenu, uciążliwe albo atrakcyjne sąsiedztwo innych obiektów itp.
Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia spłat przyjąć należy wartość realną, czyli rynkową. Przy jej ustalaniu biegły powinien się kierować cenami uzyskiwanymi przy sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, zaś ewentualny brak takich transakcji w dłuższym okresie uzasadniać może nawet obniżenie ceny szacunkowej (brak popytu). Biegły powinien także sprawdzić i ewentualnie skorygować błąd, jaki - jak się wydaje - zaszedł w obliczeniach w odniesieniu do wielkości (wymiarów) budynku mieszkalnego, na co zwrócono uwagę w kasacji. Konieczność zrewidowania poziomu szacunkowej wartości nieruchomości uzasadniła uchylenie zaskarżonego orzeczenia na podstawie art. 39313 k.p.c.
atimere