RZECZOZNAWSTWO
JAKO ZAWÓD
prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer
Warszawa 2008
1. Definicja rzeczoznawcy majątkowego.
1.1. Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane przez Ministra Infrastruktury w trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie ustawa z dnia 24 sierpnia 2007r.)
1.2. Nie jest rzeczoznawcą majątkowym osoba, której nadano przed dniem 29 listopada 1991 r. uprawnienia do szacowania gruntów z wyłączeniem ich części składowych w trybie ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. Nie wyłącza to możliwości szacowania przez tę osobę wyłącznie gruntów, zgodnie z art. 231 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Osoba taka nie ma prawa używania pieczęci właściwej dla rzeczoznawców majątkowych, której wzór zawarty jest w punkcie 1.7.
1.3. Prowadzenie działalności zawodowej w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego bez stosownych uprawnień zagrożone jest karą grzywny przewidzianą w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
1.4. Rzeczoznawca majątkowy uzyskuje prawo wykonywania czynności zawodowych od dnia wpisu do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Ministerstwo Infrastruktury. Wyciągi z Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych dotyczące rzeczoznawców majątkowych zamieszkałych w poszczególnych województwach, ogłaszają wojewodowie w wojewódzkich dziennikach urzędowych.
1.5. Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie szacowania nieruchomości, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych.
1.6. Rzeczoznawca majątkowy wykonuje zawód, prowadząc we własnym imieniu działalność gospodarczą, jednoosobowo lub w ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości, albo w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy prowadzącego działalność w tym zakresie. Rzeczoznawca majątkowy nie może łączyć wykonywania zawodu w formach wymienionych wyżej. Przepisy te nie dotyczą biegłych sądowych wykonujących wycenę na zlecenie sądu.
1.7. Osoby powoływane lub ustanawiane i wpisywane na listę biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości powinny posiadać uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości.
1.8. Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek posługiwać się jednolitą dla wszystkich osób wykonujących ten zawód pieczęcią o treści: w otoku w części górnej RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY, symetrycznie w części środkowej dwa logo PFSRM, w części dolnej UPRAWNIENIA NR XXXX, w środkowym polu IMIĘ I NAZWISKO (bez tytułów), ADRES, Nr tel., w nawiasach Nr rejestru pieczęci prowadzonego przez PFSRM. Wymiary pieczęci i treść według wzoru poniżej w skali 1:1. Pieczęć ta powinna dawać odcisk tuszowy niebieski.
Wzór pieczęci:
1.9. Ilekroć w przepisach prawa jest mowa o biegłych lub innych osobach posiadających uprawnienia do szacowania nieruchomości, w tym gruntów, części składowych tych gruntów oraz budynków i lokali stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, należy przez to rozumieć wyłącznie osoby posiadające uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego.
2. Uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego.
2.1. Rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony i zobowiązany do prowadzenia działalności zawodowej na podstawie przepisów oraz standardów zawodowych.
2.2. Rzeczoznawca majątkowy ma prawo do określania wartości nieruchomości a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością, w szczególności:
a) dotyczy to wszystkich rodzajów nieruchomości i ich części składowych, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie a także bez względu na podmiot własności,
b) oprócz wyceny nieruchomości stanowiących przedmiot prawa własności albo prawa użytkowania wieczystego, rzeczoznawca majątkowy ma prawo określania wartości innych praw do nieruchomości, w tym ograniczonych praw rzeczowych i praw zobowiązaniowych.
c) rzeczoznawca majątkowy określa także wartość szkód lub nakładów dotyczących nieruchomości a także ich części składowych.
2.3. Opinie w sprawach o których mowa w punktach 2.2. a, b, c rzeczoznawca majątkowy sporządza w formie operatu szacunkowego.
2.4. W wyniku wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy:
a) określa wartość rynkową nieruchomości,
b) wartość odtworzeniową nieruchomości ,
c) ustala wartość katastralną
2.5. Rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do określenia wartości nieruchomości w zakresie wynikającym nie tylko z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lecz także z innych przepisów, o ile wynika z nich potrzeba określenia wartości nieruchomości.
2.6. Wybór właściwego podejścia, oraz metody i techniki wyceny, z uwzględnieniem zasad wynikających z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy wyłącznie do rzeczoznawcy majątkowego, chyba, że wynika on z wyraźnego przepisu prawa. Rzeczoznawca nie jest związany w tym zakresie żądaniem zamawiającego wycenę.
2.7. Rzeczoznawca majątkowy może żądać od właściwych organów i sądów udostępnienia mu danych jakie zostały wymienione w art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami, niezbędnych do prawidłowego wykonywania jego zawodu.
2.8. Rzeczoznawca majątkowy ma prawo do sporządzania wypisów i wyrysów z danych i dokumentów, o których mowa w punkcie 2.7 a także poświadczania tych wypisów, lub wyrysów, dla potrzeb wyceny.
2.9. Właściwe organy, agencje, spółdzielnie mieszkaniowe, sady oraz urzędy skarbowe są zobowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym niezbędne dane.
2.10. Rzeczoznawca majątkowy posiadający niezbędną wiedzę i kwalifikacje wymagane odrębnymi przepisami może sporządzać opinie i ekspertyzy, nie stanowiące operatu szacunkowego:
a) rynek nieruchomości oraz doradztwo w zakresie tego rynku,
b) efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,
c) skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
d) oznaczenia przedmiotu odrębnej własności lokali,
e) bankowo – hipotecznej wartości nieruchomości,
f) określanie wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,
g) wycena nieruchomości zaliczanej do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
h) wycena nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.
2.11. Z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych osoba, o której mowa w ust. 2, nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „rzeczoznawcy majątkowego”. Tytuł zawodowy „rzeczoznawca majątkowy” podlega ochronie prawnej.
3. Obowiązki rzeczoznawcy majątkowego
3.1. Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności związanych z określaniem wartości nieruchomości:
a) zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi
b) z zachowaniem reguł, określonych w Kodeksie Etyki Zawodowej,
c) przy zachowaniu szczególnej staranności właściwej ze względu na zawodowy charakter jego czynności,
d) w sposób obiektywny i niezależny.
3.2. Rzeczoznawca majątkowy powinien odmówić wykonania wyceny lub czynności w warunkach zagrażających jego obiektywizmowi, w szczególności wówczas, gdy okoliczności wskazywałyby na konflikt interesów pomiędzy nim a zamawiającym wycenę, lub też jeżeli ze strony zamawiającego lub osób trzecich wywierane byłyby na rzeczoznawcę niedozwolone naciski.
3.3. Szczególna staranność obowiązująca rzeczoznawcę co do wykonywania przez niego działalności zawodowej polega zwłaszcza na:
a) dokonywaniu wszelkich czynności, jakie są niezbędne celem właściwego wykonania obowiązków,
b) wykonywaniu tych czynności wnikliwie, w sposób wyczerpujący i przedstawienie ich zamawiającemu w formie uporządkowanej, niezbędnej do przedstawienia toku rozumowania rzeczoznawcy i przesłanek, które mają wpływ na wartość nieruchomości,
c) wskazaniu przyczyn, z powodu których dana czynność nie została wykonana, lub też została wykonana w ograniczonym zakresie,
d) uchyleniu się od dokonania w procesie wyceny czynności, które wymagają wiadomości fachowych przekraczających jego wiedzę, po poinformowaniu o tym zamawiającego, lub zażądaniu przedstawienia przez zamawiającego odpowiedniej ekspertyzy.
3.4. Rzeczoznawca obowiązany jest wykorzystywać dane, które uzyskał w trakcie wykonywania przez siebie czynności, z zachowaniem zasady poufności.
3.5. Udostępnianie tych danych osobom trzecim może mieć miejsce tylko wówczas, gdy przepis prawa tego wymaga, jeżeli żąda tego sąd, lub inny właściwy organ a także w postępowaniu przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej, Komisją Arbitrażową PFSRM, lub w postępowaniu wewnątrz stowarzyszeniowym.
3.6. Rzeczoznawca jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych.
3.7. Rzeczoznawca majątkowy nie może odmówić pełnienia funkcji biegłego sądowego, jednakże ma prawo uchylić się od wykonania opinii w konkretnej sprawie, jeżeli zachodziłyby w stosunku do niego okoliczności przewidziane we właściwych przepisach, upoważniające go do odmowy zeznań, jeżeli nie może wykonać opinii ze względu na przeciążenie pracą, albo też jeżeli sporządzenie opinii w danej sprawie wymagałoby wiadomości specjalnych, których rzeczoznawca nie posiada.
3.8. W celu zabezpieczenia możliwości wykazania przez rzeczoznawcę majątkowego prawidłowości czynności szacunkowych i sporządzenia operatu szacunkowego, zaleca się archiwizowanie operatów szacunkowych oraz dokumentów stanowiących ich podstawę w okresie trzech lat od daty sporządzenia operatu szacunkowego.
3.9. Rzeczoznawca majątkowy a także przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie szacowania nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody,...
lestan