Wyciąg z operatu szacunkowego
1. Opis nieruchomości
Budynek gospodarczy niepodpiwniczony, parterowy z poddaszem użytkowym, wykonany w technologii tradycyjnej w roku 1994. Położony na działce ew. nr 266 o powierzchni 7,4900 ha w Borawskich, gmina Olecko, województwo warmińsko- mazurskie. Dach budynku dwuspadowy. Powierzchnia zabudowy wynosi 122,40 m2, powierzchnia użytkowa pomieszczenia gospodarczego 111,95 m2, poddasza 111,95 m2, łącznie 223,80 m2, kubatura 566 m3. Zużycie budynku14,2 %. Wyceniana nieruchomość ma założoną księgę wieczystą KW 24652 prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olecku
2. Cel wyceny
Celem niniejszej wyceny jest określenie kosztu odtworzenia budynku dla potrzeb ustalenia sumy ubezpieczenia.
3. Metoda wyceny
Przy wycenie zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę szczegółową.
4. Wartość oszacowana w wyniku wyceny
123432 zł
Słownie: sto dwadzieścia trzy tysiące czterysta trzydzieści dwa złote
5. Daty istotne dla sporządzenia operatu szacunkowego
Rzeczoznawca majątkowy
Rafał Kaźmierczak
(pieczeń i podpis)
Spis treści:
1. Przedmiot i zakres wyceny…………………………………………...4
1.1 Przedmiot wyceny…………………………………………………..4
1.2 Zakres wyceny………………………………………………………4
2. Cel wyceny…………………………………………………………...4
3 Podstawy formalne, prawne i merytoryczne………………………….4
3.1 Podstawy formalne………………………………………………….4
3.2 Podstawy prawne……………………………………………………4
3.3 Źródła danych merytorycznych……………………………………..4
3.4 Określenie dat istotnych przy wykonaniu operatu szacunkowego…5
4 Opis przedmiotu wyceny……………………………………………..5
4.1 Nieruchomość gruntowa……………………………………………5
4.2 Budynek gospodarczy………………………………………………5
4.3 Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego………..6
5 Sposób wyceny……………………………………………………….6
5.1 Wskazanie rodzaju określanej wartości………………………….....6
5.2 Wybór podejścia i metody wyceny…………………………………6
6 Określenie kosztu odtworzenia budynku gospodarczego…………….7
6.1 Określenie liczby el. Oraz ilości jednostek obmiarowych w wycenianym budynku gospodarczym………………………………………………. .7
6.2 Określenie średnioważonego stopnia zużycia budynku gospodarczego…………………………………………………….…… 12
6.3 Obliczenie wartości budynku gospodarczego (z uwzględnieniem stopnia zużycia)…………………………………………………………………13
7 Wynik końcowy wyceny……………………………………………..14
8 Klauzule i zastrzeżenia……………………………………………….14
9 Załączniki…………………………………………………………….14
1. Przedmiot i zakres wyceny
1.1 Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana. Budynek gospodarczy niepodpiwniczony, parterowy z poddaszem użytkowym, wykonany w technologii tradycyjnej w roku 1994. Położony na działce ew. nr 266 o powierzchni 7,4900 ha w Borawskich, gmina Olecko, województwo warmińsko- mazurskie. Dach budynku dwuspadowy. Powierzchnia zabudowy wynosi 122,40 m2, powierzchnia użytkowa pomieszczenia gospodarczego 111,95 m2, poddasza 111,95 m2, łącznie 123,80 m2, kubatura 566 m3. Zużycie budynku 14,2 %. Wyceniana nieruchomość ma założoną księgę wieczystą KW 24652 prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olecku.
1.2 Zakres wyceny
Oszacowaniu podlega prawo własności części składowej nieruchomości – budynek gospodarczy.
3 Podstawy formalne, prawne i merytoryczne
3.1 Podstawy formalne
Zamawiającym wycenę jest Pan Stanisław Ferenc – właściciel nieruchomości. Podstawę formalną stanowi umowa o dzieło zawarta w dniu 15 marca 2007 roku pomiędzy zamawiającym a autorem operatu szacunkowego.
3.2 Podstawy prawne
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 nr 261, poz. 2603 – tekst jednolity)
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z 2004 r.)
- Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
3.3 Źródła danych merytorycznych
- Wizja lokalna przeprowadzona w dniu 16.03.2007 r.
- Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego
- Wypis i wyrys z Operatu ewidencji gruntów i budynków
- Księga Wieczysta nr 24652
- Zbiór jednostkowych wskaźników cenowych z zakresu budownictwa ogólnego, mieszkaniowego oraz przemysłowego na roboty inwestycyjne – 4 kw. 2005 rok, wydawca: Sekocenbud
3.4 Określenie dat istotnych w operacie
3.4.1 Data sporządzenia operatu
25.03.2007
3.4.2 Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny
15.03.2007
3.4.3 Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny
3.4.4 Data wizji terenowej.
4. Opis przedmiotu wyceny.
4.1 Nieruchomość gruntowa
Nieruchomość gruntowa zabudowana została oznaczona w rejestrze ewidencji gruntów i budynków jako dz. ew. nr 266 o powierzchni 7,4900 ha w Borawskich, gmina Olecko, województwo warmińsko- mazurskie. Wyceniana nieruchomość ma założoną księgę wieczystą KW 24652 prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olecku. Teren przeznaczony na cele rolne.
4.2 Budynek gospodarczy
Projektowany budynek gospodarczy jest budynkiem niepodpiwniczonym parterowym z poddaszem użytkowym wykonanym w technologii tradycyjnej. Dach budynku dwuspadowy.
Podstawowe dane techniczne
Powierzchnia zabudowy 15,00*8,16=122,40m2
Powierzchnia użytkowa Pom. Gosp. 111,95 m2
Poddasze 111,95 m2
Kubatura 15,00*8,16*3,25+15,00*8,16*2,75*0,5=566m3
Lokalizacja i sytuacja:
Projektowany budynek gospodarczy zlokalizowany na działce przy istniejącym budynku gospodarczym z dachem jednospadowym jest własnością Pana Stanisława Ferenca teren działki i zagospodarowanie nie ulegnie zasadniczej zmianie.
Rozwiązania techniczno materiałowe
Fundamenty: pod całością budynku wykonane z betonu rodzynkowego klasy B-7. Grubość fundamentów 55cm. Posadowienie fundamentów 1,50m poniżej poziomu terenu cokół ponad teren średnio 30cm. Stopy pod słupy podciągów wykonane z betonu żwirowego klasy B-10
Izolacje: pozioma ścian wykonana z dwóch warstw papy izolacyjnej na lepiku ułożona na wyrównanych cokołach fundamentowych. Izolację z papy należy zastosować w miejscach bezpośredniego styku drewna z murem.
Ściany: w całości budynku wykonane z bloczków wapienno-piaskowych grubości 25cm na zaprawie cementowo wapiennej.
Nadproża: nad wrotami z 2 belek stalowych I-100 osiatkowanych i obetonowanych nad oknami i wrotami węższymi z typowych belek żelbetowych L-19.
Strop: na całości budynku żelbetowy na belkach stalowych I-160
Schody: z przyziemia na poddasze żelbetowe
Więźba dachowa: drewniana dwuspadowa konstrukcji płatwiowo kleszczowej połączona na typowe połączenia ciesielskie śruby i gwoździe.
Tynki i malowanie: przy tego rodzaju budynkach zewnętrzne jak i wewnętrzne zbędne przy dokładnym wykonaniu muru spoiny można wyfugować.
Stolarka: okienna typowa okna krosnowo drewniane szklone szkłem gładkim malowana farbą Eterwin w kolorze ciemnym, podobnie malowane wrota deskowe okute na zawiasy pasowe.
4.3 Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego gminy Olecko zatwierdzonym Uchwałą nr XLVII/329/93 Rady Miejskiej w Olecku z dnia 28 grudnia 1998 r. ogłoszona w Dz. Urz. Woj. War. Maz.. Nr 3/99 poz. 25 przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie przeznaczonym na cele rolne bez ograniczeń. Nieruchomość przedmiotowa użytkowana jest zgodnie z przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
5. Sposób wyceny
5.1 Wskazanie rodzaju określanej wartości.
Z uwagi na zakres wyceny, operat określa koszt odtworzenia budynku gospodarczego.
5.2 Wybór podejścia i metody wyceny.
Wycenę przeprowadzono przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia, techniki szczegółowej.
Istotą podejścia kosztowego jest przyjęcie założenia, że nabywca nieruchomości nie będzie skłonny zapłacić za nieruchomość więcej niż wyniosą koszty odtworzenia nieruchomości w takiej samej technologii.
W metodzie kosztów odtworzenia określany jest koszt odtworzenia nieruchomości identycznej, jak szacowana nieruchomość, przy użyciu tej samej technologii, której użyto do wzniesienia części składowych nieruchomości wycenianej.
Jej szacowanie wymaga danych technicznych o wycenianych obiektach budowlanych, o danych cenach materiałów oraz o stopniu zużycia technicznego i funkcjonalnego tych obiektów.
Technika szczegółowa – w technice tej koszt odtworzenia obiektu budowlanego kalkulowany jako suma iloczynów ilości poszczególnych rodzajów robót budowlanych oraz aktualnych ich cen jednostkowych. Kalkulacja cen jednostkowych robót budowlanych przebiega według formuły:
Cij = NR*SR+NM*CM+NS*CS+KP+Z
NR, NM, NS – normatywne nakłady zużycia: robocizny, materiałów, pracy, sprzętu i transportu technologicznego na jednostkę robót budowlanych.
SR – aktualna kosztorysowa stawka roboczogodziny
CM – aktualne jednostkowe ceny zakupu nowych materiałów budowlanych z uwzględnieniem ich transportu z miejsca zakupu na miejsce wbudowania
CS – aktualne ceny najmu jednostek sprzętowych i transportu technologicznego
KP – koszty pośrednie
Z – zysk jednostki wykonującej roboty budowlane
Wyceny robót budowlanych dokonano na podstawie Katalogu Nakładów Rzeczowych firmy Secocenbud4kw. 2005 roku. Koszty dokumentacji i nadzoru inwestorskiego wynoszą 5%
Wartość poszczególnych elementów obliczono ze wzoru:
W=Qi*Ci
Gdzie:
Qi – ilośc jednostek odniesienia
Ci – cena jednostkowa
Koszt dokumentacji wyliczono ze wzoru:
Kd = 5%*W
Kd – koszt dokumentacji
W – wartość poszczególnych elementów
6. Określenie kosztu odtworzenia budynku
6.1 Określenie liczby elementów oraz ilości jednostek obmiarowych w wycenianym budynku gospodarczego.
...
kora_1989