Poradnik kredytowy.pdf

PORADNIK KREDYTOWY

Praktyczny poradnik dla wszystkich którzy chcą zaciągnąć kredyt

hipoteczny.

Książka ta pochodzi z serwisu www.naszkredyt.eu

Serwis ten zawiera wiele informacji na temat

kredytów.

Poradnik kredytowy

1. Jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny?

Każdy jest inny i tak samo jest z kredytami. Wybór kredytu zależy od

oczekiwań i potrzeb klienta. Nie ma jednej, najlepszej oferty kredytu dla

każdego. Należy wziąć pod uwagę, jakimi środkami się dysponuje, na jaki cel

potrzebny jest kredyt, przez jaki okres chcemy go spłacać. Aby nie popełnić

błędu, należy uważnie czytać zarówno ofertę, jak i umowę. Przed podpisaniem

dokumentów warto uważnie zapoznać się z regulaminem oraz tabelą opłat i

prowizji. W przypadku kredytów walutowych, należy zwrócić uwagę na tabelę

kursów, czy występują duże różnice między kursem kupna i sprzedaży oraz na

jakiej podstawie bank je ustala. Warto również wziąć pod uwagę wymagane

zabezpieczenia. Czy oprócz hipoteki konieczna będzie np. cesja z polisy na

życie lub ubezpieczenie na życie, itp.

Jeśli jednak wybierzemy kredyt, który okaże się być niewłaściwym, to nie

należy rwać sobie włosów z głowy. Prawie każdy kredyt można zmienić.

Wystarczy, że zaciągniemy tzw. kredyt refinansowany. Jest to nowy kredyt,

który zaciągniemy na spłatę starego w innym banku na lepszych warunkach.

Niestety większość klientów nie wie o takiej możliwości i przez lata pozostają

więźniami banków.

Aby nie żałować wyboru, możesz także skorzystać z nowego projektu jakim są

AukcjeKredytowe . Bez wychodzenia z domu możesz zapoznać się z ofertą

kilkunastu banków. Możesz oferty porównać według różnych kryteriów i

wówczas zdecydować się na wybór najlepszej.

2. Czy i jak można negocjować z bankiem? Czy pracownicy banków

mają jakiś luz decyzyjny?

Zawsze warto próbować negocjować warunki kredytu z bankiem, jednak nie

można liczyć na zbyt wiele. Możliwość negocjacji pojawia się zazwyczaj przy

dużych kredytach i oferowana jest dla kredytobiorców o wysokich dochodach.

Na specjalne traktowanie mogą liczyć także starzy klienci banku.

3. Na co zwrócić uwagę w umowie kredytowej z bankiem?

Podstawową rzeczą, którą powinniśmy się zainteresować, jest realny koszt

kredytu. Musimy sprawdzić, ile bank zarabia na naszym kredycie – jeżeli jest

to więcej niż 2 proc., to wówczas nie powinniśmy go zaciągać. Warto także

zadbać o to, aby wcześniejsza spłata oraz przewalutowanie, jeżeli weźmiemy

kredyt w walucie obcej, były bezkosztowe. Podpisując umowę należy zwrócić

uwagę na to, czy bank oferuje wakacje kredytowe, karencję spłat, czy wymaga

dostarczania dokumentów potwierdzających uzyskiwane dochody. Warto

również sprawdzić, jak będzie zmieniało się oprocentowanie kredytu, od czego

będzie zależała ta zmiana i w jakich terminach będzie występowała.

www.naszkredyt.eu

Poradnik kredytowy

Przed zakupem mieszkania pochodzącego z rynku pierwotnego i podpisaniem

umowy z bankiem, warto także dowiedzieć się czy bank przeleje pieniądze z

kredytu na konto dewelopera w jednej transzy, czy będzie ich kilka. W tym

drugim przypadku nasze interesy są lepiej chronione.

Jeżeli wybieramy raty równe, to należy zwrócić uwagę jak są tworzone – jak

duży procent stanowią odsetki a jak duży kapitał. Warto zadbać także o

wpisanie do umowy sposobów korzystnego dla klienta rozstrzygnięcia sytuacji,

w której przedłuża się czas wpisu hipoteki banku do księgi wieczystej naszego

mieszkania. Aktualnie nagminną sytuacją jest, że sądy ksiąg wieczystych w

nieskończoność przedłużają tę czynność. Wówczas bank domaga się

przedstawienia kolejnych zabezpieczeń, np. żyranta czy wykupienia

dodatkowych ubezpieczeń. W najgorszej sytuacji może nawet zażądać

natychmiastowej spłaty kredytu.

4. Z czym klienci mają największe problemy?

Problemy klientów wynikają zazwyczaj z nieznajomości umowy kredytowej,

regulaminu oraz tabeli opłat. Nie zwracają najczęściej uwagi na szczegóły np.

zawarte w ofercie promocyjnej. Ostatnio dotyczy to zwłaszcza

oprocentowania, które obowiązuje tylko przez rok, a w kolejnych latach jego

wartość wzrasta o kilka punktów procentowych.

5. Jakie są dodatkowe koszty, które mogą cię zaskoczyć?

Koszt zakupu upragnionego mieszkania czy domu, to nie tylko bezpośrednie

koszty kredytu – czyli oprocentowanie, które pobiera bank. Przyszły właściciel

nieruchomości musi pamiętać o innych kosztach, które związane są z

zakupem. Najczęstsze to:

dla banku

• opłata za rozpatrzenie wniosku (coraz rzadziej spotykana),

• prowizja za przyznanie kredytu (jej wysokość różni się w zależności od banku

od 0 proc. do 2 proc. wartości udzielonego kredytu)

• ubezpieczenie spłaty kredytu (do czasu ustanowienia hipoteki, wysokość ok.

1 proc. kwoty kredytu rocznie), jeśli nie występuje to banki proponują

(obligatoryjnie) ubezpieczenie od utraty pracy przez pierwszy lata spłaty

kredytu (wysokość zazwyczaj ok. 1 proc. kwoty kredytu rocznie)

• wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę (zazwyczaj, gdy nabywamy

nieruchomość na rynku wtórnym, wysokość od kilkuset złotych do 2 tys.)

• Ubezpieczenie nieruchomości - ubezpieczenie majątkowe (ok. kilkuset

złotych rocznie)

www.naszkredyt.eu

Poradnik kredytowy

Dodatkowo:

• Prowizja pośrednika - przy zakupie nieruchomości za pośrednictwem agencji

nieruchomości (w zależności od pośrednika, waha się od 0,1 proc. do 5 proc.

wartości transakcji)

• Opłaty notarialne - spisanie aktu notarialnego, umowy przedwstępnej

sprzedaży lub umowy przeniesienia własności nieruchomości (koszt w

zależności od wartości nieruchomości, regulowane przez Ministerstwo

Sprawiedliwości. Przykładowo, gdy wartość wynosi pomiędzy 60 tys. zł a 1

mln zł, wówczas taksa notarialna wyniesie 1,1 tys. zł + 0,5 proc. od nadwyżki

powyżej 60 tys. zł)

• Opłaty sądowe - założenie księgi wieczystej dla nieruchomości i

ustanowienie hipoteki banku (wysokość, tak jak wyżej w zależności od

wartości nieruchomości, ustalane przez Ministerstwo Sprawiedliwości), w

przypadku zakupu nowego domu lub mieszkania hipoteka ustanawiana jest

bezpłatnie (tak przynajmniej mówią przepisy, ale wiem z własnego

doświadczenia, że to zależy od widzimisie sądu)

• Podatek od czynności cywilno-prawnej do urzędu skarbowego. W przypadku

hipoteki zwykłej jest to 0,1 proc. kwoty zabezpieczonej wierzytelności

(zazwyczaj ok 150 proc. wartości kredytu), przy hipotece kaucyjnej 19 zł.

6. Jakie wybrać raty, równe czy malejące? Jakie są różnice?

Banki najczęściej oferują dwie możliwości: malejące raty kapitałowo-

odsetkowe oraz równe raty kapitałowo-odsetkowe (annuitetowe). Zarówno raty

równe, jak i malejące składają się z dwóch części: kapitału i odsetek. Część

kapitałowa to pieniądze, które pożyczyliśmy od banku i oddajemy je w cyklach

miesięcznych. Odsetki są po prostu ceną pobieraną przez bank za

udostępnienie nam kapitału.

W przypadku rat malejących bank wylicza wysokość części kapitałowej,

dzieląc kwotę kredytu przez liczbę miesięcy, na które zaciągane jest

zobowiązanie (każda rata kapitałowa jest równej wysokości). Do części

kapitałowej dodawana jest część odsetkowa i tak powstaje rata malejąca. W

tym wariancie kapitał spłacany jest równomiernie i dynamicznie.

Aby obliczyć wysokość rat równych, bank nalicza należne odsetki w całym

okresie kredytowania, dodaje je do pożyczonego kapitału i dzieli uzyskaną

kwotę przez okres spłaty. Na początku spłaty, zdecydowaną większość raty

stanowi część odsetkowa, natomiast przy ostatnich ratach spłacamy głównie

kapitał.

Raty równe czy malejące? Odpowiedź zależy przede wszystkim od

zasobności naszego portfela oraz naszego podejścia. Sami musimy sobie

odpowiedzieć na pytanie, czy preferujemy płacić stałą miesięczna kwotę przez

cały okres kredytowania, która na początku (pierwsze 4-5 lat) w porównaniu

do rat malejących jest niższa. Czy jednak wolimy zacząć spłacać kredyt od rat

wyższych w porównaniu do rat stałych, które wraz z upływem czasu będą

www.naszkredyt.eu

Poradnik kredytowy

maleć.

7. W jakiej walucie zaciągnąć kredyt? Która będzie najbardziej

opłacalna w przyszłości?

Aktualnie prawie 80 proc. kredytów mieszkaniowych zaciąganych w Polsce to

kredyty we franku szwajcarskim (CHF). Wabikiem dla klientów jest najniższe

na rynku oprocentowanie w tej walucie (2-3,5 proc., czasem nawet poniżej 2

proc.). W przypadku kredytów w złotówkach oprocentowanie jest ponad

dwukrotnie wyższe - 6 do 10 proc.

Jednak każdy kij ma dwa końce. W tym przypadku spokój burzy ryzyko

kursowe. Może bowiem się tak zdarzyć, że wartość kredytu wziętego w

walucie po kilku latach spłacania, właśnie z powodu rosnącego kursu waluty,

nie będzie maleć, a nawet wzrośnie. Tak właśnie było z kredytami

zaciągniętymi w latach 2000-2001 w euro. Aktualnie realna wartość tych

kredytów (po przeliczeniu na złote, pomimo spłacania miesięcznych rat) jest

wyższa niż przed zaciągnięciem. Jednak ryzyko kursowe może mieć także

pozytywne oblicze. Wystarczyłoby, żeby wspomniany kredyt został zaciągnięty

w dolarach amerykańskich, a po upływie 4-5 lat, jego realna wartość - po

przeliczeniu na złotówki – zmniejszyłaby się o jedną trzecią.

Generalna zasada przy zaciąganiu kredytów jest następująca – bierz kredyt w

walutach obcych, gdy złoty jest słaby. Korzyści są dwie – nabywamy mniej

waluty i gdy złoty się umacnia, raty kredytu są mniejsze. Ostatnio złoty zaczął

się osłabiać i według opinii analityków ten trend się utrzyma. Dodatkowo

oprocentowanie kredytów w PLN będzie stopniowo maleć wraz z

przybliżaniem się terminu zmiany naszej waluty na euro. Kredyt w złotówkach

jest też najlepszy dla tych, którym zależy na szybkiej spłacie. Jeśli bierzemy

kredyt na kilka lat, nie warto ryzykować, że kurs w tym czasie mocno się

zmieni i stracimy.

Na korzyść zaś kredytu w walucie obcej przemawia niższe oprocentowanie,

czyli mniejsze miesięczne raty. Na dziś w stosunku do złotówki rata kredytu w

dolarze amerykańskim jest o ok. 15 proc., w euro o 30 proc., a w CHF nawet

40-45 proc. niższa.

Każdy przyszły kredytobiorca sam musi sobie odpowiedzieć na pytanie, co

woli – teraz płacić mniejsze raty, ale być narażonym na wahania kursowe, czy

płacić więcej, ale bez ryzyka i z perspektywą obniżania stop procentowanych

dla kredytów w złotówce (czyli malejącymi ratami kredytu).

Klientom, którzy zdecydują się zaciągnąć kredyt w walucie obcej, sugeruję

wybór franka szwajcarskiego. Z dwóch powodów. Po pierwsze PLN jest

najmocniejsze w stosunku do CHF, w porównaniu do innych walut. Frank

musiałby zdrożeć o 40-50 proc., aby kredyt w nim wzięty przestał się opłacać.

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: