RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY
1. Definicja rzeczoznawcy majątkowego.
1.1. Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane przez Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa albo Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w trybie ustawy z dnia 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. Nr 30, poz. 163 z późn. zmianami) do dnia 31 grudnia 1997r., oraz nadane przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r., Nr 46, poz. 543).
1.2. Nie jest rzeczoznawcą majątkowym osoba, której nadano przed dniem 29 listopada 1991r. uprawnienia do szacowania gruntów z wyłączeniem ich części składowych w trybie ustawy z dnia 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. Nie wyłącza to możliwości szacowania przez tę osobę wyłącznie gruntów, zgodnie z art. 231 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Osoba taka nie ma prawa używania pieczęci właściwej dla rzeczoznawców majątkowych, której wzór zawarty jest w punkcie 1.7.
1.3. Prowadzenie działalności zawodowej w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego bez stosownych uprawnień zagrożone jest karą grzywny przewidzianą w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
1.4. Rzeczoznawca majątkowy uzyskuje prawo wykonywania czynności zawodowych od dnia wpisu do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Wyciągi z Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych dotyczące rzeczoznawców majątkowych zamieszkałych w poszczególnych województwach, ogłaszają wojewodowie w wojewódzkich dziennikach urzędowych.
1.5. Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie szacowania nieruchomości, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych.
1.6. Osoby powoływane lub ustanawiane i wpisywane na listę biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości powinny posiadać uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie ustaw, o których mowa w punkcie 1.1.
1.7. Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek posługiwać się jednolitą dla wszystkich osób wykonujących ten zawód pieczęcią o treści: w otoku w części górnej RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY, symetrycznie w części środkowej dwa logo PFSRM, w części dolnej UPRAWNIENIA NR XXXX, w środkowym polu IMIĘ I NAZWISKO (bez tytułów), ADRES, NR tel., w nawiasach Nr rejestru pieczęci prowadzonego przez PFSRM. Wymiary pieczęci i treść wg wzoru poniżej w skali 1:1. Pieczęć ta powinna dawać odcisk tuszowy niebieski.
Wór pieczęci:
1.8. Ilekroć w przepisach prawa jest mowa o biegłych lub innych osobach posiadających uprawnienia do szacowania nieruchomości należy przez to rozumieć wyłącznie osoby posiadające uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego, o którym mowa w punkcie 1.1.
2. Uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego.
2.1. Rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony i zobowiązany do prowadzenia działalności zawodowej na podstawie przepisów oraz standardów zawodowych.
2.2. Rzeczoznawca majątkowy ma prawo określania wartości nieruchomości a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością, a w szczególności:
a) dotyczy to wszelkich rodzajów nieruchomości i ich części składowych, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie a także bez względu na podmiot własności
b) oprócz wyceny nieruchomości stanowiących przedmiot prawa własności albo prawa użytkowania wieczystego, rzeczoznawca majątkowy ma prawo określania wartości innych praw do nieruchomości, w tym ograniczonych praw rzeczowych i praw zobowiązaniowych
c) rzeczoznawca majątkowy określa także wartość szkód lub nakładów dotyczących nieruchomości a także ich części składowych
2.3. Opinie w sprawach o których mowa w punktach 2.2 a, b i c rzeczoznawca majątkowy sporządza w formie operatu szacunkowego.
2.4. W wyniku wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określa:
a) wartość rynkową nieruchomości
b) wartość odtworzeniową nieruchomości
c) propozycję bankowo – hipotecznej wartości nieruchomości
W wyniku wyceny określeniu podlegać może także:
d) wartość dla indywidualnych potrzeb inwestora
e) koszt odtworzenia obiektów budowlanych
f) koszt odtworzenia drzewostanów leśnych lub zadrzewień, plantacji kultur wieloletnich, a także zasiewów i upraw.
2.5. Rzeczoznawca majątkowy jest upoważniony do określenia wartości nieruchomości w zakresie wynikającym nie tylko z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami a także z innych przepisów, o ile wynika z nich potrzeba określenia wartości nieruchomości.
2.6. Wybór właściwego podejścia, oraz metody i techniki wyceny, z uwzględnieniem zasad wynikających z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy wyłącznie do rzeczoznawcy majątkowego, chyba, że wynika on z wyraźnego przepisu prawa. Rzeczoznawca nie jest związany w tym zakresie żądaniem zamawiającego wycenę.
2.7. Rzeczoznawca majątkowy może żądać od właściwych organów i sądów udostępnienia mu danych jakie zostały wymienione w art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami, niezbędnych do prawidłowego wykonywania jego zawodu.
2.8. Rzeczoznawca majątkowy ma prawo do sporządzania wypisów i wyrysów z danych i dokumentów, o których mowa w punkcie 2.7 a także poświadczania tych wypisów lub wyrysów, dla potrzeb wyceny.
2.9. Rzeczoznawca majątkowy posiadający niezbędną wiedzę i kwalifikacje wymagane odrębnymi przepisami może sporządzać nie stanowiące operatu szacunkowego:
a) analizy rynku nieruchomości
b) analizy stanu prawnego nieruchomości
c) opracowania dotyczące efektywności inwestowania i rozwoju nieruchomości
d) analizy ekonomiczno – finansowe i wyceny przedsiębiorstw
e) inwentaryzacje dla potrzeb oznaczenia przedmiotu odrębnej własności lokali
f) opracowania dotyczące prognoz wartości nieruchomości
g) opinie o wartości środków trwałych, wyposażenia, inwentarza żywego i zapasów
3. Obowiązki rzeczoznawcy majątkowego
3.1. Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności związanych z określaniem wartości nieruchomości:
a) zgodnie z przepisami prawa,
b) stosownie do zasad, wynikających z niniejszych standardów,
c) z zachowaniem reguł, określonych w Kodeksie etyki zawodowej,
d) przy zachowaniu szczególnej staranności właściwej ze względu na zawodowy charakter jego czynności,
e) w sposób obiektywny i niezależny.
3.2. Rzeczoznawca majątkowy powinien odmówić wykonania wyceny lub czynności, o których mowa w punkcie 2.9. w warunkach zagrażających jego obiektywizmowi, w szczególności wówczas, gdy okoliczności wskazywałyby na konflikt interesów pomiędzy nim a zamawiającym wycenę, lub też jeżeli ze strony zamawiającego lub osób trzecich wywierane byłyby na rzeczoznawcę niedozwolone naciski.
3.3. Szczególna staranność obowiązująca rzeczoznawcę co do wykonywania przez niego działalności zawodowej polega zwłaszcza na:
a) dokonywaniu wszelkich czynności, jakie są niezbędne celem właściwego wykonania obowiązków,
b) wykonywaniu tych czynności wnikliwie, w sposób wyczerpujący i przedstawienie ich zamawiającemu w formie uporządkowanej, niezbędnej do przedstawienia toku rozumowania rzeczoznawcy i przesłanek, które mają wpływ na wartość nieruchomości,
c) wskazaniu przyczyn, z powodu których dana czynność nie została wykonana, lub też została wykonana w ograniczonym zakresie,
d) uchyleniu się od dokonania w procesie wyceny czynności, które wymagają wiadomości fachowych przekraczających jego wiedzę, po poinformowaniu o tym zamawiającego, lub zażądaniu przedstawienia przez zamawiającego odpowiedniej ekspertyzy.
3.4. Rzeczoznawca obowiązany jest wykorzystywać dane, o których mowa w punkcie 2.7 i 2.8 niniejszego standardu, i innych które uzyskał w trakcie wykonywania przez siebie czynności, z zachowaniem zasady poufności.
3.5. Udostępnianie tych danych osobom trzecim może mieć miejsce tylko wówczas, gdy przepis prawa tego wymaga, jeżeli żąda tego sąd, lub inny właściwy organ a także w postępowaniu przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej, Komisją Arbitrażową PFSRM, lub w postępowaniu wewnątrz stowarzyszeniowym.
3.6. Rzeczoznawca jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych.
3.7. Rzeczoznawca majątkowy przekazuje organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych nieruchomości stanowiących przedmiot prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego, o treści przewidzianej przez właściwe przepisy i w sposób nie naruszający zasady poufności uzyskanych przez niego danych.
3.8. Rzeczoznawca majątkowy nie może odmówić pełnienia funkcji biegłego sądowego, jednakże ma prawo uchylić się od wykonania opinii w konkretnej sprawie, jeżeli zachodziłyby w stosunku do niego okoliczności przewidziane we właściwych przepisach, upoważniające go do odmowy zeznań, jeżeli nie może wykonać opinii ze względu na przeciążenie pracą, albo też jeżeli sporządzenie opinii w danej sprawie wymagałoby wiadomości specjalnych, których rzeczoznawca nie posiada.
3.9. W celu zabezpieczenia możliwości wykazania przez rzeczoznawcę majątkowego prawidłowości czynności szacunkowych i sporządzenia operatu szacunkowego, zaleca się archiwizowanie operatów szacunkowych oraz dokumentów stanowiących ich podstawę w okresie trzech lat od daty sporządzenia operatu szacunkowego.
3.10. Rzeczoznawca majątkowy a także przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie szacowania nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem tych czynności oraz wyceny nieruchomości.
4. Odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawcy majątkowego.
4.1. Wobec rzeczoznawcy majątkowego może być wszczęte postępowanie wyjaśniające przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej, powołaną przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Tryb i szczegółowe zasady prowadzenia postępowania przed tym organem określają stosowne przepisy.
4.2. W razie zaistnienia istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.
4.3. Każda osoba, która udowodni, że ma w tym interes prawny, może zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o wydanie opinii o sporządzonym operacie szacunkowym, o ile nie minął okres trzech lat od daty jego sporządzenia. Opinie te są wykonywane na podstawie umowy zawartej pomiędzy stowarzyszeniem lub PFSRM a osobą kwestionującą wyceny.
5. Wynagrodzenie rzeczoznawcy majątkowego.
5.1. Wynagrodzenie rzeczoznawcy majątkowego określa umowa z zamawiającym, z tym, że wysokość tego wynagrodzenia powinna uwzględniać następujące czynniki:
a) charakter, wielkość i rodzaj części składowych nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny
b) nakład pracy rzeczoznawcy majątkowego niezbędny do wykonania czynności, koniecznych dla właściwego przeprowadzenia procesu wyceny
c) kwalifikacje rzeczoznawcy majątkowego, a w szczególności jego staż zawodowy, ukończenie specjalistycznych studiów lub szkoleń w zakresie wyceny
d) termin i warunki wykonani czynności szacunkowych
e) koszty ponoszone przez rzeczoznawcę w związku z wykonanymi przez niego czynnościami
5.2. Rada Krajowa PFSRM określa minimalne normy czasu pracy rzeczoznawcy majątkowego, niezbędne do wykonania czynności koniecznych do właściwego przeprowadzenia procesu wyceny. Normy te są publikowane w wydawnictwach Federacji oraz sfederowanych stowarzyszeń.
6. Załącznik do Standardu
Załącznik do Standardu stanowi Komentarz zawierający przykładową treść umowy o dzieło na wykonanie operatu szacunkowego.
7. Nota redakcyjna.
7.1. Aktualizacji Standardu dokonano w zespole: Zygmunt Bojar, Wacław Baranowski, Ryszard Cymerman, Zdzisław Małecki, Tomasz Telega.
7.2. Standard został uchwalony przez Radę Krajową PFSRM w dniu 10 stycznia 2002r. i włączony do zbioru Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych, zamiast Standardu II.1 uchwalonego 13 października 1999r.
7.3. Standard wchodzi w życie z dniem 01.07.2002r.
jas_pik